A Bíblia do Investimento Imobiliário Para Arrendamento: O Livro de Referência Para Investir de Forma Inteligente, Gerar Rendimentos Passivos e Alcançar a Independência Financeira

De Thomas Renfier

Procura uma formação completa sobre o investimento imobiliário para arrendamento? Tem capacidade de endividamento e quer começar a investir em imóveis para arrendamento com uma estratégia estruturada? 

 

Se pretende construir a sua liberdade financeira através do arrendamento de imóveis, este livro é para si e ajudá-lo-á a construir a sua estratégia pessoal.

Quem deve ler este livro?

 

O leitor típico deste livro conhece os conceitos básicos do sector imobiliário. O que ele realmente quer é perceber como investir em imóveis para arrendamento de forma inteligente, fazendo melhor do que a média das pessoas. Para isso, é preciso fazer as coisas de forma diferente da média.

 

O que é que vai aprender com este livro?

 

• Este livro vai levá-lo através da abordagem mais abrangente e concisa possível:
• A melhor forma de investir em imóveis no ambiente atual (diferente dos métodos do papá que a sabedoria convencional frequentemente aconselha), tanto em imóveis para arrendamento mobilados como não mobilados.
• Os conceitos essenciais que deve conhecer, nomeadamente aqueles a que os investidores inteligentes em imóveis para arrendamento dão importância e que são frequentemente esquecidos pelos investidores "demasiado entusiastas": cashflow, obras, tranquilidade, etc.
• Um guia passo a passo do método a aplicar quando é altura de agir e pôr mãos à obra.

 

Agora cabe-lhe a si mudar a sua vida!

 

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• Idioma: Português
• Editora: Thomas Renfier
• Data de lançamento: 2 de ago. de 2023
• ISBN: 9798223306900

Pré-visualização do livro

PARTE I

INVESTIMENTO EM IMÓVEIS PARA ARRENDAMENTO

INTRODUÇÃO AO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PARA ARRENDAMENTO

O investimento imobiliário para arrendamento é uma forma de investimento que consiste em comprar um imóvel para o arrendar a terceiros, com o objetivo de obter um rendimento periódico a partir do rendimento do arrendamento.

Trata-se de um negócio que oferece muitas vantagens, tanto económicas como fiscais, e que pode ajudá-lo a alcançar um certo grau de independência financeira, ou mesmo a construir uma carteira de propriedades.

As principais vantagens económicas do investimento em arrendamento são as seguintes

-  A criação de um rendimento passivo, ou seja, um fluxo de dinheiro que alimenta as finanças do investidor sem que este tenha de lhe dedicar muito tempo ou esforço. O rendimento passivo pode ser utilizado para cobrir pequenas despesas pessoais, para constituir poupanças, para encontrar fundos para reinvestir ou simplesmente para gozar a vida. O rendimento passivo é também mais estável e seguro do que o rendimento ativo, uma vez que não depende das flutuações das condições do mercado de trabalho ou dos benefícios pessoais.

-  Independência financeira, ou seja, a condição em que o rendimento passivo é suficiente para cobrir as despesas necessárias à satisfação das necessidades básicas quotidianas. Neste contexto, os investidores já não precisam de trabalhar para ganhar dinheiro, mas podem escolher livremente gastar o seu tempo e energia como entenderem. É claro que a independência financeira é o sonho de muitas pessoas, mas exige uma disciplina de poupança e investimento acompanhada de um planeamento muito cuidadoso e criterioso.

-  A construção de património, que neste caso se refere ao valor do imóvel detido pelo investidor, que pode aumentar ao longo do tempo em resultado da valorização do mercado ou de renovações. Os imóveis podem também ser utilizados como garantia para assegurar financiamentos, como fonte de riqueza a transmitir aos herdeiros ou como ativo a revender ao preço de mercado em caso de necessidade.

O investimento em imóveis para arrendamento oferece também uma série de vantagens fiscais:

-  O regime simplificado refere-se a um regime fiscal facultativo que permite o pagamento de uma taxa fixa de 21% sobre os rendimentos prediais, em substituição do CEDH normal. O regime simplificado constitui uma vantagem para os investidores que dispõem de um rendimento total elevado e que, por conseguinte, se encontram em escalões particularmente elevados da CSRH. Além disso, o regime imobiliário simplificado isenta os investidores do pagamento da TFPB e da TEOM sobre os imóveis arrendados.

-  A amortização é o termo utilizado para designar a parte do custo de um bem que pode ser deduzida do rendimento tributável em cada ano. A amortização permite reduzir a matéria coletável, ajudando assim o investidor a reduzir o montante do imposto devido ao Estado. A amortização é calculada em função do tempo de vida útil do imóvel e do seu tipo (que pode ser residencial ou comercial).

-  As despesas dedutíveis são as incorridas pelo investidor para a compra, exploração e manutenção do imóvel arrendado. Estas despesas incluem despesas de agência, despesas de notário, despesas de copropriedade, despesas de renovação, despesas jurídicas e despesas de publicidade. Os investidores podem deduzir todas estas despesas do seu rendimento tributável, encontrando assim um poderoso aliado para os ajudar a vencer a sua batalha contra o pagamento de impostos excessivos.

O investimento em imóveis para arrendamento é uma forma de negócio muito atractiva e também rentável, mas exige um bom conhecimento do mercado e uma seleção cuidadosa dos imóveis e dos inquilinos, bem como uma gestão profissional meticulosa combinada com um elevado nível de planeamento fiscal.

QUEM PODE PARTICIPAR NESTA ACTIVIDADE E A QUEM SE DESTINA

O investimento em imóveis para arrendamento é uma forma de atividade que pode interessar a diferentes categorias de pessoas, mesmo que tenham objectivos e recursos muito diferentes.

Explicada em termos muito simples, esta forma de investimento consiste em comprar um ou mais imóveis para arrendar a terceiros, obtendo assim um rendimento periódico de arrendamento e um ganho potencial resultante da valorização do imóvel ao longo do tempo.

Teoricamente, qualquer pessoa que disponha do capital necessário para comprar um imóvel ou que possua as características necessárias para contrair uma hipoteca pode participar nesta forma de investimento.

No entanto, nem toda a gente tem as mesmas oportunidades ou as mesmas competências para se lançar neste tipo de investimento.

Existem três categorias diferentes de investidores imobiliários:

Investidores profissionais, ou seja, aqueles que fazem do investimento imobiliário a sua principal fonte de rendimento. Têm um bom conhecimento do mercado, da sua regulamentação, das técnicas de avaliação e da gestão imobiliária. Um investidor profissional é capaz de otimizar o rendimento dos seus investimentos e de identificar as oportunidades mais atractivas. A carteira imobiliária deste tipo de investidor pode ser diversificada, tanto em termos de localização como de tipo de imóvel.

Os investidores ocasionais encaram o investimento imobiliário como uma fonte de rendimento adicional ou de poupança a longo prazo. O seu conhecimento do mercado e da regulamentação é limitado e recorrem frequentemente a intermediários ou a consultores profissionais para as suas negociações. A carteira de imóveis deste tipo de investidor é limitada e muitas vezes concentrada num único tipo ou localização de imóvel.

De um modo geral, o investimento imobiliário para arrendamento destina-se a pessoas com um horizonte temporal de médio a longo prazo (pelo menos 5 a 10 anos), uma apetência moderada pelo risco (os imóveis podem estar sujeitos a flutuações de valor e a problemas de gestão) e recursos financeiros suficientes.

Em particular, o investimento imobiliário para arrendamento destina-se a investidores profissionais que pretendam criar e gerir uma carteira imobiliária rentável e diversificada, ligada às oportunidades oferecidas pelo mercado e às suas competências específicas.

Quanto aos investidores ocasionais, podem aproveitar a atividade de investimento imobiliário para arrendamento para complementar o seu rendimento ou para criar um rendimento futuro, recorrendo a intermediários ou consultores para os apoiar em aspectos específicos.

CAPÍTULO 1

Informe-se sobre o mercado imobiliário

Investir em imóveis para arrendamento exige um bom conhecimento do mercado, das suas oportunidades e da sua dinâmica.

Para fazer investimentos imobiliários seguros e rentáveis, é essencial analisar as últimas tendências do mercado, as perspectivas de crescimento e as áreas de interesse, tanto a nível local como nacional.

As tendências são determinadas pelos factores que influenciam atualmente o mercado imobiliário, tais como a oferta e a procura de imóveis, as taxas de juro, a regulamentação e as preferências dos potenciais clientes.

Uma análise das últimas tendências do mercado identifica os imóveis mais procurados e acessíveis para comprar e arrendar, as zonas mais rentáveis, bem como os desafios e os riscos.

As perspectivas de crescimento futuro baseiam-se em previsões para o mercado imobiliário a médio e longo prazo, com base em cenários económicos, tecnológicos e demográficos.

Os cenários acima referidos podem ser descritos como optimistas ou pessimistas, em função dos pressupostos assumidos.

Ao analisar as perspectivas de crescimento, podemos antecipar as mudanças no mercado imobiliário e adaptar a nossa estratégia de investimento em conformidade.

Por exemplo, se se prevê que a procura de imóveis aumente numa determinada região, pode decidir comprar um imóvel antes que os custos se tornem demasiado elevados.

As zonas de interesse são áreas geográficas com características específicas que as tornam mais atractivas para os potenciais clientes e mais rentáveis para o investimento imobiliário para arrendamento.

Estas características podem estar relacionadas com a localização, a qualidade dos edifícios, a presença de infra-estruturas e serviços e o potencial comercial e turístico.

Através da análise dos centros de interesse, podemos identificar oportunidades mais adequadas ao perfil do investidor e, portanto, mais vantajosas.

Por exemplo, se pretende investir num imóvel que será arrendado a curto prazo a turistas, pode escolher uma zona perto do mar ou de locais de interesse cultural.

Tudo o que foi ilustrado até agora encontra um exemplo flagrante no mercado francês.

O mercado imobiliário francês recuperou em 2017, com um aumento de 4,2% nos preços e no volume de transacções, passando de 709 000 em 2012 para 986 000 em 2017.

No entanto, o mercado francês continua a caraterizar-se por diferenças significativas entre zonas geográficas e tipos de imóveis.

Assim, antes de se comprometer com um investimento imobiliário para arrendamento em França, é aconselhável analisar as últimas tendências do mercado nacional e local, tendo em conta uma série de factores:

-  A procura e a oferta de imóveis, em que a procura é influenciada pelo rendimento disponível das famílias, pelas preferências dos consumidores, pela demografia e pelas políticas de habitação, como os incentivos fiscais e sociais. A oferta, por outro lado, determina o nível de disponibilidade e a variedade de imóveis no mercado.

-  Os preços dos