Manual de A a Z para síndicos e moradores

De Angela Alencastro

Com mais de 15 anos de atuação na área de condomínios, Angela Alencastro chegou à conclusão que uma das principais qualidades de um síndico é o conhecimento.
"Temos visto muitas tragédias em edifícios e condomínios de nosso país e, quando paramos para analisar as causas desses acidentes, identificamos um fato comum a todos: a falta de conhecimento de seus administradores", constata Angela, formada em Administração de Empresas e pós-graduada em Finanças pela PUC-Rio.
Reunindo sua prática de gerente de produtos e de processos em empresas de grande porte, decidiu compartilhar sua experiência e conhecimento para elaborar um manual que inclui, de maneira clara e fácil, todos os assuntos vinculados à administração de um edifício – seja empregados, elevadores, playground, assembleias, até ar-condicionado, segurança, água e animais de estimação. Tudo com a legislação pertinente.
"Um síndico tem dezenas de obrigações em seu condomínio. Além de seguir as normas de segurança condominial, ele zela pelo patrimônio dos moradores, fiscaliza as áreas comuns e, principalmente, dá segurança às pessoas que vivem em um edifício sob sua gestão", diz a autora.
Com um formato pequeno, quase de bolso, o manual vai ser um grande apoio não só para o síndico mas também para o morador que, conhecendo suas obrigações e direitos, pode tornar mais agradável e seguro o lugar onde vive.

• Idioma: Português
• Editora: Outras Letras
• Data de lançamento: 5 de set. de 2019
• ISBN: 9788584880676

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Copyright © 2019 by Angela Alencastro

Capa: Yuri Cooke

Projeto gráfico e diagramação: Marcia Mattos

Revisão: Carolina Medeiros

Coordenação editorial: Lucia Koury

Produção de ebook: S2 Books

DADOS INTERNACIONAIS PARA CATALOGAÇÃO NA PUBLICAÇÃO (CIP)

A368d

Alencastro, Angela, 1962-.

   De A a Z : manual para síndicos e moradores / Angela Alencastro. – Rio de Janeiro : Outras Letras, 2019.

   Tipo de Suporte: E-book

   Formato Ebook: EPUB

         ISBN 978-85-8488-067-6

1. Condomínios – Legislação – Brasil – Manuais, guias, etc. I. Título.

CDD – 346.810433

Ficha Catalográfica elaborada pela bibliotecária Lioara Mandoju CRB-7 5331

[2019]

Todos os direitos desta edição estão reservados à

Outras Letras Editora Ltda.

Tel.: [phone]

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www.outrasletras.com.br

AGRADECIMENTOS

Gostaria de agradecer aos amigos e familiares que acompanharam, incentivaram e me apoiaram durante o período em que trabalhei no livro, em especial: Augusto Dolher do Carmo, Gilda Tupper Palhares, Graciela Urquiza Mendes (redatora), Luciana Ribenboim Dale, Paula Diamante e Paulo Roberto Diamante.

INTRODUÇÃO

Após muitos anos atuando como síndica, participando de inúmeras reuniões de condomínio, interagindo com outros síndicos e síndicas, administradoras e administradores, advogadas e advogados, e moradores, pude observar quantas dúvidas e questões os síndicos, proprietários e inquilinos têm acerca do próprio lugar onde moram, bem como das mais diversas situações, muitas vezes inimagináveis, que acontecem nos condomínios.

Por este motivo, resolvi escrever o livro Manual de A a Z para síndicos e moradores – um apoio diário para as mais diversas questões do condomínio, sejam elas jurídicas ou não.

De maneira objetiva, procurei escrever de tudo um pouco, extraindo e centralizando neste livro o que precisamos saber.

Não podemos deixar assuntos e problemas do condomínio somente por conta do síndico. Todos devemos participar porque nossa casa é o lugar mais importante para nós; é nosso patrimônio material, guarda nossas lembranças, nossos bens, nossa riqueza intangível. É o lugar onde vivemos, seja com nossos filhos, pais, avós, onde recebemos nossa família, amigas e amigos, e as pessoas que amamos.

SUMÁRIO

Capa

Créditos

Folha de rosto

Agradecimentos

Introdução

Capítulo 1. Administrador / Síndico

1. Administração de condomínio

2. Administrador / Síndico / Subsíndico

3. Administradoras de condomínio

4. Administradoras de shopping

5. Autogestão / Cogestão

6. Comunicação com o síndico

7. Declaração de quitação dos pagamentos da taxa de condomínio

8. Destituição do síndico

9. Eleição do síndico / subsíndico e do conselho consultivo

10. Falecimento do síndico

11. Fornecedores

12. Remuneração do síndico

13. Responsabilidade tributária do síndico

14. Responsabilidade civil e criminal do síndico e do condomínio

15. Responsabilidade do síndico sobre elevadores

16. Seguro de responsabilidade civil do síndico

Capítulo 2. Áreas de uso comum / Áreas de uso exclusivo

1. Academia de ginástica e aparelhos

2. Acréscimos em partes comuns

3. Bicicletário

4. Brinquedos e playground

5. Carrinhos de supermercado

6. Churrasqueiras

7. Decoração de Natal

8. Locação de áreas de uso comum

9. Locação de espaço físico em condomínios

10. Piscinas

Capítulo 3. Acessibilidade em edificações / Acesso a logradouro público

Capítulo 4. Água

1. Fornecimento

2. Bomba d’água de recalque

3. Caixas d’água ou cisternas

4. Hidrômetro / medição individual de água

Capítulo 5. Animais domésticos

Capítulo 6. Aparelhos de ar-condicionado

1. Gotejamento

2. Manutenção

3. Suporte

Capítulo 7. Assembleias

1. Assembleia geral (anual / especial / ordinária e extraordinária)

2. Atas das assembleias

3. Edital de convocação

4. Forma de convocação das assembleias

5. Limites de procurações

6. Quórum para votação de matérias

7. Representação em assembleias / Procuradores

8. Votação

Capítulo 8. Barulho dos vizinhos

Capítulo 9. Benfeitorias / Consertos / Obras / Reformas

1. Benfeitorias

2. Consertos nos apartamentos

3. Construção nova

4. Obras e reparos

5. Obras e reformas no interior dos apartamentos

6. Obras que aumentam a área comum

7. Urgência de obras e reparos

Capítulo 10. Condomínio

1. Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ)

2. Condomínio de casas ou de edifícios

3. Condomínio de fato

4. Condomínio edilício

5. Condomínio pro diviso / pro indiviso

6. Convenção / Alteração / Registro / Regulamento interno

7. Conselho Fiscal / Eleição do conselho fiscal

8. Correspondência dos moradores

9. Cota ou quota / Cota proporcional

10. Dedetização

11. Destruição do edifício

12. Documentos do condomínio

13. Direito de vizinhança

14. Discriminação social ou racial

15. e-Social no condomínio

16. Elevadores (AT / Aparelhos de Transporte)

17. Entrada social e de serviço

18. Escada / Escada enclausurada

19. Fachada

20. Fiscalização do INSS/ Fiscalização trabalhista

21. Fumante

22. Fração ideal

23. Fraude em condomínio

24. Fundo de reserva

25. Furtos em condomínio

26. Garagem ou abrigo de veículos (utilização e aluguel de vagas)

27. Gás

28. Geradores de energia

29. Guaritas, portões, grades etc. em logradouros públicos

30. Hospedagem em apartamentos de condomínio residencial

31. Indivisibilidade das unidades

32. Infrações

33. Infiltrações

34. Inquilinos

35. Instalações elétricas

36. Intervenção do Judiciário

37. Instituição e extinção do condomínio

38. Jardinagem

39. Lojas

40. Multipropriedade imobiliária

41. Para-raios

42. Penalidades

43. Personalidade jurídica do condomínio

44. Propaganda nos edifícios

45. Reconstrução do edifício

46. Responsabilidade civil do condomínio

47. Responsabilidade por danos causados a terceiros

48. Responsabilidade por danos causados a veículos estacionados na garagem

49. Responsabilidade por gatos no condomínio

50. Sinalização no condomínio

51. Sinaleira

52. Telhado / Terraço de cobertura / Teto

53. Unidades autônomas (apartamentos)

54. Varandas (fechamento com vidros)

Capítulo 11. Condôminos

1. Comportamento antissocial / Multas

2. Bons costumes

3. Crianças e adolescentes

4. Despesas condominiais

5. Despesas de conservação

6. Despesas ordinárias e extraordinárias

7. Deveres e direitos dos condôminos / Multas

8. Inadimplência / Multas

Capítulo 12. Corpo de bombeiros / Incêndio

1. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)

2. Brigada de Incêndio

3. Caixa de incêndio

4. Casa de Máquina de Incêndio (CMI)

5. Extintores

6. Firmas de manutenção

7. Hidrante de recalque

8. Iluminação de emergência

9. Porta corta-fogo

10. Rede de chuveiros automáticos (sprinkler)

11. Vistoria do Corpo de Bombeiros

Capítulo 13. Desapropriação / Destinação

1. Desapropriação

2. Destinação

Capítulo 14. Empregados

1. Informações gerais

2. Empregado não registrado

3. Empregado que estuda

4. Empregado terceirizado

5. Estabilidade do empregado

6. Faltas no trabalho

7. Feriados

8. Perfil Profissiográfico Previdenciário (PPP)

9. Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO)

10. Uniforme dos empregados

11. Vales para empregados

12. Zelador (porteiro-chefe)

Capítulo 15. Finanças

1. Balancetes

2. Despesas

3. Despesas coletivas (shoppings)

4. Despesas sem aprovação da assembleia dos condôminos

5. Impostos, taxas, encargos do condomínio em contratações

6. Orçamento

7. Pagamentos das despesas fixas e extraordinárias

8. Planejamento do condomínio

9. Plano de contas do condomínio

10. Previsão orçamentária

11. Prestação de contas à assembleia

Capítulo 16. Lixo no condomínio / Coleta seletiva

1. Coleta seletiva

Capítulo 17. Segurança pessoal e condominial

1. Autovistoria

2. Corrimão / ABNT

3. Grades e redes de proteção em janelas

4. Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA)

5. Segurança pessoal / Equipamento de Proteção Individual (EPI)

6. Segurança da edificação

7. Segurança contra assaltos e roubos

8. Segurança contra acidentes e riscos diversos

9. Seguro da edificação

Capítulo 18. Legislação

Capítulo 19. Referências bibliográficas

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1. Administração de condomínio

A administração de condomínios está, a cada dia, tornando-se mais profissional. Por isso, os condôminos devem buscar alternativas eficientes. A lei permite isso. De acordo com o art. 1.347 do Código Civil, o síndico será escolhido pela assembleia de condôminos e poderá não pertencer ao condomínio. O síndico pode administrar o prédio por prazo não superior a dois anos, renováveis.

Há, atualmente, profissionais capacitados que trabalham exclusivamente com a administração de condomínios. Caso o condômino queira indicar não moradores ao cargo de síndico, os currículos e referências do candidato devem ser apresentados em assembleia, para aprovação.

LEGISLAÇÃO

Código Civil, art. 1.347, p. 210.

2. Administrador / Síndico / Subsíndico

Em última instância, o síndico de um condomínio (residencial ou comercial) continua sendo eleito pela assembleia geral dos condôminos para um mandato de até dois anos, que pode ser renovado. Pode ser pessoa física ou jurídica, remunerado ou não, conforme dispuser a convenção que regulamentará toda a matéria. Sem, é óbvio, tolher os direitos assegurados na lei, nem ultrapassar os limites nela fixados, sob pena de nulidade ou ineficácia.

O síndico é a pessoa responsável pela administração do condomínio. Pode ser ou não morador do edifício. Deve ser eleito e destituído na forma prevista no Código Civil atual e por uma convenção de condôminos.

As suas principais atribuições estão elencadas no art. 1.348. Quais sejam:

A assembleia de condôminos poderá contratar um síndico profissional, que resida ou não no condomínio, mediante o pagamento de um pró-labore. Também poderá autorizar a contratação de uma administradora (pessoa jurídica) indicada pelo síndico. O síndico também poderá ser pessoa jurídica, bem como a sindicância ser exercida pela própria empresa que administra o condomínio.

Além de todas as atribuições impostas pela legislação, podemos listar como principais atividades diárias do síndico:

LEGISLAÇÃO

Código Civil, art. 1.347, p. 210; art. 1.348, p. 210; no art. 1.349, p. 211.

3. Administradoras de condomínio

As funções administrativas de um condomínio podem ser delegadas pelo síndico a uma administradora de sua confiança, sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação em assembleia geral, conforme a legislação sobre o tema.

Os condôminos não poderão interferir na gestão do prédio ou dar ordens à administradora. Isso, entretanto, poderá ser feito por intermédio do síndico.

Principais atribuições de uma administradora de condomínio: