Manual de A a Z para síndicos e moradores
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Manual de A a Z para síndicos e moradores - Angela Alencastro
Copyright © 2019 by Angela Alencastro
Capa: Yuri Cooke
Projeto gráfico e diagramação: Marcia Mattos
Revisão: Carolina Medeiros
Coordenação editorial: Lucia Koury
Produção de ebook: S2 Books
DADOS INTERNACIONAIS PARA CATALOGAÇÃO NA PUBLICAÇÃO (CIP)
A368d
Alencastro, Angela, 1962-.
De A a Z : manual para síndicos e moradores / Angela Alencastro. – Rio de Janeiro : Outras Letras, 2019.
296 p.; 12 cm.
ISBN 978-85-8488-061-4
1. Condomínios – Legislação – Brasil – Manuais, guias, etc. I. Título.
CDD – 346.810433
Ficha Catalográfica elaborada pela bibliotecária Lioara Mandoju CRB-7 5331
[2019]
Todos os direitos desta edição estão reservados à
Outras Letras Editora Ltda.
Tel.: 21 22676627
contato@outrasletras.com.br
www.outrasletras.com.br
AGRADECIMENTOS
Gostaria de agradecer aos amigos e familiares que acompanharam, incentivaram e me apoiaram durante o período em que trabalhei no livro, em especial: Augusto Dolher do Carmo, Gilda Tupper Palhares, Graciela Urquiza Mendes (redatora), Luciana Ribenboim Dale, Paula Diamante e Paulo Roberto Diamante.
INTRODUÇÃO
Após muitos anos atuando como síndica, participando de inúmeras reuniões de condomínio, interagindo com outros síndicos e síndicas, administradoras e administradores, advogadas e advogados, e moradores, pude observar quantas dúvidas e questões os síndicos, proprietários e inquilinos têm acerca do próprio lugar onde moram, bem como das mais diversas situações, muitas vezes inimagináveis, que acontecem nos condomínios.
Por este motivo, resolvi escrever o livro Manual de A a Z para síndicos e moradores – um apoio diário para as mais diversas questões do condomínio, sejam elas jurídicas ou não.
De maneira objetiva, procurei escrever de tudo um pouco, extraindo e centralizando neste livro o que precisamos saber.
Não podemos deixar assuntos e problemas do condomínio somente por conta do síndico. Todos devemos participar porque nossa casa é o lugar mais importante para nós; é nosso patrimônio material, guarda nossas lembranças, nossos bens, nossa riqueza intangível. É o lugar onde vivemos, seja com nossos filhos, pais, avós, onde recebemos nossa família, amigas e amigos, e as pessoas que amamos.
SUMÁRIO
Capa
Créditos
Folha de rosto
Agradecimentos
Introdução
Capítulo 1. Administrador / Síndico
1. Administração de condomínio
2. Administrador / Síndico / Subsíndico
3. Administradoras de condomínio
4. Administradoras de shopping
5. Autogestão / Cogestão
6. Comunicação com o síndico
7. Declaração de quitação dos pagamentos da taxa de condomínio
8. Destituição do síndico
9. Eleição do síndico / subsíndico e do conselho consultivo
10. Falecimento do síndico
11. Fornecedores
12. Remuneração do síndico
13. Responsabilidade tributária do síndico
14. Responsabilidade civil e criminal do síndico e do condomínio
15. Responsabilidade do síndico sobre elevadores
16. Seguro de responsabilidade civil do síndico
Capítulo 2. Áreas de uso comum / Áreas de uso exclusivo
1. Academia de ginástica e aparelhos
2. Acréscimos em partes comuns
3. Bicicletário
4. Brinquedos e playground
5. Carrinhos de supermercado
6. Churrasqueiras
7. Decoração de Natal
8. Locação de áreas de uso comum
9. Locação de espaço físico em condomínios
10. Piscinas
Capítulo 3. Acessibilidade em edificações / Acesso a logradouro público
Capítulo 4. Água
1. Fornecimento
2. Bomba d’água de recalque
3. Caixas d’água ou cisternas
4. Hidrômetro / medição individual de água
Capítulo 5. Animais domésticos
Capítulo 6. Aparelhos de ar-condicionado
1. Gotejamento
2. Manutenção
3. Suporte
Capítulo 7. Assembleias
1. Assembleia geral (anual / especial / ordinária e extraordinária)
2. Atas das assembleias
3. Edital de convocação
4. Forma de convocação das assembleias
5. Limites de procurações
6. Quórum para votação de matérias
7. Representação em assembleias / Procuradores
8. Votação
Capítulo 8. Barulho dos vizinhos
Capítulo 9. Benfeitorias / Consertos / Obras / Reformas
1. Benfeitorias
2. Consertos nos apartamentos
3. Construção nova
4. Obras e reparos
5. Obras e reformas no interior dos apartamentos
6. Obras que aumentam a área comum
7. Urgência de obras e reparos
Capítulo 10. Condomínio
1. Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ)
2. Condomínio de casas ou de edifícios
3. Condomínio de fato
4. Condomínio edilício
5. Condomínio pro diviso / pro indiviso
6. Convenção / Alteração / Registro / Regulamento interno
7. Conselho Fiscal / Eleição do conselho fiscal
8. Correspondência dos moradores
9. Cota ou quota / Cota proporcional
10. Dedetização
11. Destruição do edifício
12. Documentos do condomínio
13. Direito de vizinhança
14. Discriminação social ou racial
15. e-Social no condomínio
16. Elevadores (AT / Aparelhos de Transporte)
17. Entrada social e de serviço
18. Escada / Escada enclausurada
19. Fachada
20. Fiscalização do INSS/ Fiscalização trabalhista
21. Fumante
22. Fração ideal
23. Fraude em condomínio
24. Fundo de reserva
25. Furtos em condomínio
26. Garagem ou abrigo de veículos (utilização e aluguel de vagas)
27. Gás
28. Geradores de energia
29. Guaritas, portões, grades etc. em logradouros públicos
30. Hospedagem em apartamentos de condomínio residencial
31. Indivisibilidade das unidades
32. Infrações
33. Infiltrações
34. Inquilinos
35. Instalações elétricas
36. Intervenção do Judiciário
37. Instituição e extinção do condomínio
38. Jardinagem
39. Lojas
40. Multipropriedade imobiliária
41. Para-raios
42. Penalidades
43. Personalidade jurídica do condomínio
44. Propaganda nos edifícios
45. Reconstrução do edifício
46. Responsabilidade civil do condomínio
47. Responsabilidade por danos causados a terceiros
48. Responsabilidade por danos causados a veículos estacionados na garagem
49. Responsabilidade por gatos
no condomínio
50. Sinalização no condomínio
51. Sinaleira
52. Telhado / Terraço de cobertura / Teto
53. Unidades autônomas (apartamentos)
54. Varandas (fechamento com vidros)
Capítulo 11. Condôminos
1. Comportamento antissocial / Multas
2. Bons costumes
3. Crianças e adolescentes
4. Despesas condominiais
5. Despesas de conservação
6. Despesas ordinárias e extraordinárias
7. Deveres e direitos dos condôminos / Multas
8. Inadimplência / Multas
Capítulo 12. Corpo de bombeiros / Incêndio
1. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)
2. Brigada de Incêndio
3. Caixa de incêndio
4. Casa de Máquina de Incêndio (CMI)
5. Extintores
6. Firmas de manutenção
7. Hidrante de recalque
8. Iluminação de emergência
9. Porta corta-fogo
10. Rede de chuveiros automáticos (sprinkler)
11. Vistoria do Corpo de Bombeiros
Capítulo 13. Desapropriação / Destinação
1. Desapropriação
2. Destinação
Capítulo 14. Empregados
1. Informações gerais
2. Empregado não registrado
3. Empregado que estuda
4. Empregado terceirizado
5. Estabilidade do empregado
6. Faltas no trabalho
7. Feriados
8. Perfil Profissiográfico Previdenciário (PPP)
9. Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO)
10. Uniforme dos empregados
11. Vales para empregados
12. Zelador (porteiro-chefe)
Capítulo 15. Finanças
1. Balancetes
2. Despesas
3. Despesas coletivas (shoppings)
4. Despesas sem aprovação da assembleia dos condôminos
5. Impostos, taxas, encargos do condomínio em contratações
6. Orçamento
7. Pagamentos das despesas fixas e extraordinárias
8. Planejamento do condomínio
9. Plano de contas do condomínio
10. Previsão orçamentária
11. Prestação de contas à assembleia
Capítulo 16. Lixo no condomínio / Coleta seletiva
1. Coleta seletiva
Capítulo 17. Segurança pessoal e condominial
1. Autovistoria
2. Corrimão / ABNT
3. Grades e redes de proteção em janelas
4. Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA)
5. Segurança pessoal / Equipamento de Proteção Individual (EPI)
6. Segurança da edificação
7. Segurança contra assaltos e roubos
8. Segurança contra acidentes e riscos diversos
9. Seguro da edificação
Capítulo 18. Legislação
Capítulo 19. Referências bibliográficas
[ 1 ]
1. Administração de condomínio
A administração de condomínios está, a cada dia, tornando-se mais profissional. Por isso, os condôminos devem buscar alternativas eficientes. A lei permite isso. De acordo com o art. 1.347 do Código Civil, o síndico será escolhido pela assembleia de condôminos e poderá não pertencer ao condomínio. O síndico pode administrar o prédio por prazo não superior a dois anos, renováveis.
Há, atualmente, profissionais capacitados que trabalham exclusivamente com a administração de condomínios. Caso o condômino queira indicar não moradores ao cargo de síndico, os currículos e referências do candidato devem ser apresentados em assembleia, para aprovação.
LEGISLAÇÃO
Código Civil, art. 1.347, p. 210.
2. Administrador / Síndico / Subsíndico
Em última instância, o síndico de um condomínio (residencial ou comercial) continua sendo eleito pela assembleia geral dos condôminos para um mandato de até dois anos, que pode ser renovado. Pode ser pessoa física ou jurídica, remunerado ou não, conforme dispuser a convenção que regulamentará toda a matéria. Sem, é óbvio, tolher os direitos assegurados na lei, nem ultrapassar os limites nela fixados, sob pena de nulidade ou ineficácia.
O síndico é a pessoa responsável pela administração do condomínio. Pode ser ou não morador do edifício. Deve ser eleito e destituído na forma prevista no Código Civil atual e por uma convenção de condôminos.
As suas principais atribuições estão elencadas no art. 1.348. Quais sejam:
A assembleia de condôminos poderá contratar um síndico profissional, que resida ou não no condomínio, mediante o pagamento de um pró-labore. Também poderá autorizar a contratação de uma administradora (pessoa jurídica) indicada pelo síndico. O síndico também poderá ser pessoa jurídica, bem como a sindicância ser exercida pela própria empresa que administra o condomínio.
Além de todas as atribuições impostas pela legislação, podemos listar como principais atividades diárias do síndico:
LEGISLAÇÃO
Código Civil, art. 1.347, p. 210; art. 1.348, p. 210; no art. 1.349, p. 211.
3. Administradoras de condomínio
As funções administrativas de um condomínio podem ser delegadas pelo síndico a uma administradora de sua confiança, sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação em assembleia geral, conforme a legislação sobre o tema.
Os condôminos não poderão interferir na gestão do prédio ou dar ordens à administradora. Isso, entretanto, poderá ser feito por intermédio do síndico.
Principais atribuições de uma administradora de condomínio: