O Guia De Bolso Definitivo Para Gestão De Condomínios

De Leandro Cd Silva

O Guia definitivo para Gestão de condomínios é uma obra onde o autor traz dicas preciosas reunidas em um guia de bolso, que obrigatoriamente vai se tornar uma livro de cabeceira para quem deseja ser síndico. Ao mesmo tempo, é um livro onde o morador deverá também ler, pois traz dicas e insights sobre os síndicos ruins que ás vezes assumem a gestão e não gostam de ser transparentes em sua gestão financeira! Diferente de muitos livros sobre gestão de condomínios, a ideia do livro é servir de apoio para quem pensa ser síndico e precisa de uma guia que possa nortear suas ações e decisões. Escrito de forma direta e sim o uso do juridiquês, este é um livro/guia feito para quem deseja fazer gestão de condomínio mas nunca teve alguém para lhe dizer o que realmente acontece ou quais caminhos a serem tomados! Mais importante, é uma livro para aqueles que desejam morar em condomínios, afinal, uma vez que se opta por viver e morar de forma coletiva, saber o que é um condomínio e entender como ele funciona, certamente lhe poupará um bom tempo e lhe trará menos dor de cabeça! boa leitura!

• Idioma: Português
• Editora: Clube de Autores
• Data de lançamento: 28 de fev. de 2023

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Prefácio

Muitas pessoas acreditam que fazer a gestão de um condomínio, seja ele qual porte for, é algo relativamente fácil. Basta ter vontade de resolver, ter disponibilidade para estar disponível que, as coisas fluirão de forma natural. Quase que da mesma forma que gerimos e fazemos a gestão de nossas casas. Mas a verdade não é esta.

Gerir um condomínio é fazer uma gestão de pensamentos e interesses individuais dentro em uma massa coletiva, onde a vontade do eu tenta se indispor tantas vezes contra a vontade do nós.

Ao mesmo tempo, fazer gestão onde um emaranhado de leis, somado à hierarquia das leis, e uma clara e expressa mostra por parte de moradores (e também de síndicos) e entender que as leis devem ser flexibilizadas ante a vontade deles fazerem algo que a lei não permite. Não entro, neste momento, no impacto legal de se gerir um condomínio, mas digo-lhes que a não observância

das leis é um dos fatores que mais geram passivos futuros ao condomínio.

Soma-se a isso o fato de que temos gestores que forçam melhorias sem entender os impactos diretos na taxa de condomínio, bem como, o estouro de caixa (gastos superam receitas) e suas repercussões diretas no fluxo de caixa. Falarei sobre isso mais a frente, e entendo que o controle financeiro, fiscal e contábil é o coração de um condomínio bem gerido. Em quase todos condomínios que conheço, é muito comum estourar o caixa e jogar a dívida para frente. Mas isso também tem seu preço!

Este quesito, a taxa de condomínio, também deve ter uma atenção maior. Após o advento do Novo Código Civil, muitos condomínios possuem como fator de cálculo a famigerada fração ideal. Em tantos outros, o rateio comum das despesas. Isso requer que seja tratado em um capítulo especial, mostrando que há outras possibilidades que podem ser mais justas. Porém,

teorizar é algo relativamente fácil, e implantar é outra!

Gerir um condomínio não é tão simples.

Requer muito mais do gestor do que se pensa.

Disputas políticas pelo poder, assédio moral e até agressões físicas são itens que compõem o dia a dia de um gestor de condomínio. E com o surgimento do mega condomínios, se faz muito mais uma gestão de mini cidades do que necessariamente de condomínios. E no fundo de tudo isso, como um pano de fundo extremamente importante, encontram-se os moradores e seu patrimônio.

Chamo estes de stakeholders, mas poucos ainda entendem que a omissão deles na fiscalização, nas votações, permite que tantos acréscimos sejam feitos na taxa de condomínio. Afinal, a má gestão (seja por falta de conhecimento ou por interesses difusos) tem impactos diretos na taxa de condomínio bem como na desvalorização do patrimônio.

Te convido, a partir deste momento, a entrar e conhecer um pouco mais neste mundo da

gestão de condomínio. Isso é importante não só para quem está à frente, mas para o conselho e também para os moradores. Ter este conhecimento pode ser decisivo entre viver em um condomínio do tipo Jambalaya1 e em um condomínio onde a vontade de estar e ficar são expostas aos quatros ventos.

Não é fácil, mas também não é impossível fazer uma boa gestão. Mas ter conhecimento é vital para que isso aconteça!

1 O termo Jambalaya se refere um condomínio fictício localizado na Barra da Tijuca, sendo cenário das mais diversas confusões do programa Toma lá dá cá! da Tv Globo.

Sumário

1

As leis que regem um Condomínio. .. 7

2

Da Administração do Condomínio .. 29

3

O papel do Conselho Fiscal ............. 48

4

O orçamento e sua importância ..... 53

4.1

Inadimplência e suas

impactos no orçamento. ................ 59

4.2

Individualização do consumo

da água. .......................................... 67

4.3

A fração ideal ...................... 82

5

O Regimento Interno ...................... 91

6 – Contratos. ......................................... 99

6.1 Conservadoras ........................ 103

6.2 Portaria e segurança. .............. 106

6.3 Manutenção predial ............... 107

6.4 Jurídico .................................... 110

6.5 Jardinagem e capina ............... 111

6.6 Limpeza caixas de gordura e

limpeza caixa d’água ..................... 113

6.7 Dedetização ............................ 118

7 A realidade nua e crua de ser síndico.

.............................................................. 119

1

As leis que regem um Condomínio.

Se faz importante, antes de falarmos de gestão, entendermos o que de fato constitui um condomínio. Para alguns, basta estar escrito a palavra condomínio em uma placa, que já é um condomínio. Mas não é bem assim! Muitos condomínios de nome, podem ser na verdade associações, que é uma categoria bem diferente.

Porém, como este tipo de condomínio fake não é objetivo deste livro e sim, os condomínios edilícios previsto em lei. Por isso, voltemos ao nosso foco.

Para Kiper (2022), existem diversas normas e leis específicas que regulamentam a vida em condomínios e asseguram uma convivência pacífica nesses espaços. O Novo Código Civil (NCC) para condomínios (Lei nº 10.406/2002) é a lei principal2 que trata sobre os direitos e obrigações dos síndicos e condôminos. É com base nessa 2 Grifo nosso.

legislação que os gestores irão se respaldar para a criação da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, bem como para a organização das Assembleias. O autor citado sustenta que o NCC

reúne as principais questões em torno das atribuições de responsabilidade do síndico e moradores, que precisam ser respeitadas por todos.

Por isso, o conhecimento