Usucapião Judicial Na Prática

De Marcelo Saraiva Vinholi

A presente obra trata da prática forense judicial quanto a propositura da ação de usucapião, iniciando pelo conhecimento dos requisitos para propositura da ação, passando pela entrevista com o cliente, solicitação e juntada de documentos indispensáveis para a demanda, elaboração da petição inicial, elaboração das petições intermediarias dos despachos interlocutório, contestações, replicas, audiências, sentença e registro da carta de sentença. O obra trata-se da visão teórica, jurisprudencial e em especial da prática jurídica do autor na propositura de ações de usucapião. De forma clara e objetiva procurou o autor esmiuçar todo seu conhecimento na prática forense, buscando o passo a passo do procedimento do processo. Em especial quem são as partes do processo, juízo competente, legitimidade ativa e passiva, terceiros interessados, publicação de edital, despesas do processo, elaboração de petição inicial, o que alegar na contestação, o que provar na audiência de instrução e julgamento, ou seja, como funciona um processo de usucapião desde a entrevista até o registro passo a passo.

• Idioma: Português
• Editora: Clube de Autores
• Data de lançamento: 18 de out. de 2023

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APRESENTAÇÃO

A presente obra trata de forma resumida e simplificada, sem jargões jurídicos, sobre o dia a dia do advogado na prática processual da ação de usucapião em suas principais modalidades. Preocupamo-nos em esmiuçar todas as fases processuais, assim como a entrevista com o cliente, passando pela juntada de documentos, elaboração da petição inicial, cumprimentos de despachos, contestações e impugnações, sentença e registro da carta de sentença.

Fizemos ainda considerações de cunho pessoal, por entendemos serem pertinentes e oportunas no contexto das ações de usucapião, em especial a averbação premonitória junto à matrícula do imóvel, a fim de conferir publicidade à demanda judicial.

Nesta obra, destacamos a prática processual em ações de usucapião judicial, conforme as leis atuais, jurisprudências do STJ e STF, além de decisões dos mais diversos tribunais do país e da prática da advocacia judicial.

Marcelo Saraiva Vinholi

CAPÍTULO I

CURIOSIDADE E CONCEITOS

CURIOSIDADE

A primeira vez que ouvimos falar sobre o direito de propriedade e da posse na história do Direito foi através da Lei das XII Tábuas, precisamente na Tábua VI, item 5, datada de 455 anos antes de Cristo, conforme in verbis:

TÁBUA SEXTA

Do direito de propriedade e da posse

As terras serão adquiridas por usucapião depois de dois anos de posse, as coisas móveis depois de um ano.

No Brasil, a primeira lei que dispôs sobre propriedade imobiliária foi a de n.º 601, de 18 de setembro de 1850. Popularmente conhecida como Lei de Terras, foi aprovada durante o reinado de D. Pedro II e dispunha sobre as terras devolutas no Império e acerca das que foram possuídas por título de sesmaria sem o preenchimento das condições legais, bem como por simples título de posse mansa e pacífica. Também determina que as medidas sejam demarcadas e cedidas a título oneroso, tanto para empresas particulares, quanto para estabelecer colônias de nacionais e de estrangeiros, autorizando o Governo a promover a colonização estrangeira na forma que se declara. O artigo 5.º e seus parágrafos assim determinam:

Art. 5º Serão legitimadas as posses mansas e pacificas, adquiridas por occupação primaria, ou havidas do primeiro occupante, que se acharem cultivadas, ou com principio de cultura, e morada, habitual do respectivo posseiro, ou de quem o represente, guardadas as regras seguintes:

§ 1º Cada posse em terras de cultura, ou em campos de criação, comprehenderá, além do terreno aproveitado ou do necessário para pastagem dos animaes que tiver o posseiro, outro tanto mais de terreno devoluto que houver contiguo, com tanto que em nenhum caso a extensão total da posse exceda a de uma sesmaria para cultura ou criação, igual ás ultimas concedidas na mesma comarca ou na mais vizinha.

§ 2º As posses em circunstancias de serem legitimados, que se acharem em sesmarias ou outras concessões do Governo, não incursas em commisso ou revalidadas por esta Lei, só darão direito á indemnização pelas benfeitorias.

Exceptua-se desta regra o caso do verificar-se a favor da posse qualquer das seguintes hypotheses: 1ª, o ter sido declarada boa por sentença passada em julgado entre os sesmeiros ou concessionários e os posseiros; 2ª, ter sido estabelecida antes da medição da sesmaria ou concessão, e não perturbada por cinco annos; 3ª, ter sido estabelecida depois da dita medição, e não perturbada por 10 annos.

§ 3º Dada a excepção do paragrapho antecedente, os posseiros gozarão do favor que lhes assegura o § 1°, competindo ao respectivo sesmeiro ou concessionário ficar com o terreno que sobrar da divisão feita entre os ditos posseiros, ou considerar-se também posseiro para entrar em rateio igual com elles.

§ 4º Os campos de uso commum dos moradores de uma ou mais freguezias, municípios ou comarcas serão conservados em toda a extensão de suas divisas, e continuarão a prestar o mesmo uso, conforme a pratica actual, emquanto por Lei não se dispuzer o contrario. [sic]

A Lei n.º 601/1850 tinha como objetivo organizar as doações de terras feitas desde o início do processo de colonização portuguesa, regularizar as áreas ocupadas depois de 1822 e incentivar a vinda de imigrantes para o Brasil (processo imigratório no país), ao mesmo tempo em que buscava dificultar o acesso à terra por parte desse novo contingente de trabalhadores portugueses e italianos, em sua maioria.

CONCEITOS

Antes de adentrar ao tema principal, é imprescindível o entendimento de alguns conceitos inseridos nas várias espécies de usucapião. Entre eles:

Usucapião

A usucapião é um modo de aquisição originária de propriedade e de outros direitos reais, como usufruto, uso, habitação, enfiteuse, servidões, exercida pela posse prolongada temporal de 2 (dois), 5 (cinco), 10 (dez) e 15 (quinze) anos, dependendo da modalidade ou espécie pretendida, podendo ser proposta judicial ou extrajudicial (Lei n.º 6.015/73, art. 216ª, §§ 1.º ao 10.º). A aquisição originária que trata o conceito não se dá porque não existe nenhum proprietário anterior registral, mas sim porque não existe nenhuma relação jurídica entre o antigo proprietário registral e o possuidor.

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei n.º 13.105, de 2015) (Vigência).

Propriedade

O artigo 1.228, CC, define o direito de propriedade que a pessoa natural ou jurídica tem de usar, gozar e dispor das coisas, em sua função social, desde que se não faça delas uso proibido por lei, e de reavê-las de quem injustamente as possua.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem querem que injustamente a possua ou detenha.

Posse

Está estampada no artigo 1.196, do CC:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

E no artigo 1.198, do CC:

Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.

Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário.

E no artigo 1.208, CC:

Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Possuidor

Possuidor é todo aquele que tem de fato o exercício dos poderes inerentes à propriedade e está previsto no Código Civil, artigo 1.196:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Justo título

É qualquer documento através do qual o possuidor atesta a propriedade do objeto e que não exista nenhum vício, como, por exemplo, um contrato, escritura de título cancelado, etc. O justo título está previsto no artigo 1.200, do Código Civil:

Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.

Boa-fé

A boa-fé persiste em que o possuidor desconheça qualquer elemento que impeça a aquisição do imóvel. Ou seja, que impeça que o negócio seja concretizado. A boa-fé está inserida no artigo Art. 1.201, do Código Civil:

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.

Posse mansa e pacífica

A posse mansa e pacífica é utilizar-se do imóvel sem que ninguém tenha reclamado a propriedade judicial, ou seja, quando não existe nenhum conflito entre o proprietário e o possuidor. A prova da posse mansa e pacífica é feita com as certidões de distribuições cíveis e criminais junto ao Cartório de Distribuição Estadual e Federal. No entanto, não é qualquer contestação capaz de provocar a interrupção da posse pacífica. Apenas ações possessórias ou ações de domínio propostas pelo proprietário podem descaracterizar essa posse mansa e pacífica.

Animus domini

Animus domini nada mais é que a intenção de ser dono do imóvel. Para isso, é necessário atestar por meio de prova documental, como pagamentos de Imposto (IPTU), contas de consumo ou qualquer outro comprovante que prove ser o dono do imóvel.

Moradia habitual

A moradia habitual pode ser entendida como o local onde a pessoa habita, mora, atualmente. Algumas espécies de usucapião é requisito obrigatório (usucapião especial urbana) e outros não (usucapião extraordinária).

Obra ou serviço de caráter produtivo

Advém do trabalho que gere alguma forma de renda ao possuidor e que este trabalho seja sobre o imóvel. Como exemplo, podemos citar a realização de horta, produção de peixes e venda dos produtos.

Posse pública

A posse pública é aquela exercida pelo possuidor com publicidade, com o conhecimento de terceiros.

Posse contínua e ininterrupta

A posse Contínua ou Ininterrupta é a posse exercida ao longo do tempo, duradoura e sem interrupção.

Posse violenta

É a posse mediante constrangimento físico ou moral, com a utilização de força física, praticada contra o possuidor, ou contra quem possuir em nome deste.

Posse clandestina

É a posse que se manifesta por vício, pela ocultação, intenção de esconder do possuidor.

Posse precária

É a posse resultante do abuso de confiança daquele que a emprestou, objetivando reavê-la, mas deparou-se com a recusa da devolução.

CAPÍTULO II

AS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO DE BENS IMÓVEIS

Alguns doutrinadores e juristas descrevem que existem mais de 36 espécies de usucapião de bens Imóveis e usucapião de bens móveis, sendo algumas delas com previsão legal, outras doutrinárias e tantas outras jurisprudenciais. Entre as usucapiões de bens imóveis temos: usucapião ordinária comum, usucapião ordinária habitacional, usucapião ordinária pró-labore, usucapião extraordinária, usucapião extraordinária habitacional, usucapião extraordinária pro labore, usucapião constitucional habitacional, usucapião constitucional pró-labore, usucapião por interesse social,  usucapião urbana, usucapião de servidão, usucapião indígena, usucapião de vício registral, usucapião de coisa própria, usucapião de herança, usucapião tabular, usucapião paroquial, usucapião de apartamento, usucapião preambular, usucapião imóvel público desafetado, usucapião de soma de posse, usucapião de posse complementar, usucapião publiciano, usucapião de direito de laje, usucapião de direito superfície, usucapião arbitral, usucapião demarcatório,  usucapião em terreno da marinha, usucapião de unificação e fusão de terras, usucapião do estatuto da terra, usucapião de terras devolutas, usucapião de pessoa jurídica, usucapião extrajudicial.

Entre as usucapiões de bens móveis temos: usucapião de bens móveis ordinárias, usucapião de bens extraordinários, usucapião de bem móvel de furto.

No entanto, abordaremos as mais usuais espécies de usucapião de bens imóveis.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238, do Código Civil.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Como sabemos, a usucapião é um meio de aquisição originária de propriedade, podendo o possuidor, após certo período (lapso de tempo), promover ação judicial ou extrajudicial a fim de que seja declarado como dono (proprietário). Para cada espécie de usucapião, faz-se necessário o preenchimento de certos requisitos estampados em lei.

Na usucapião extraordinária é necessário o preenchimento dos seguintes requisitos:

Posse de 15 anos, sem interrupção e sem oposição, mansa e pacífica;

Pode-se somar a posse de todos os antecessores;

Não necessita de justo título e boa-fé;

Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;

Poderá somar o tempo de tramitação processual.

Como constataremos na jurisprudência, o preenchimento dos requisitos legais é indispensável.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. ARTIGO 1.238 DO CÓDIGO CIVIL. POSSE AD USUCAPIONEM. COMPROVAÇÃO. ATOS DE MERA PERMISSÃO OU TOLERÂNCIA QUE NÃO INDUZEM POSSE INDEMONSTRADOS. REQUISITOS PARA O PREENCHIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA EVIDENCIADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

De acordo com o artigo 1.238, do Código Civil, adquirir-lhe-á a propriedade, independentemente de título e boa-fé, quem possuir imóvel por quinze anos, sem interrupção e oposição, com animus domini. Não há como configurar a posse precária por mera permissão se as evidências não apontam qualquer presença dos herdeiros no imóvel controvertido ou que eles teriam permitido tal situação. (TJMG; APCV 0172759-23.2015.8.13.0481; Vigésima Primeira Câmara Cível Especializada; Rel. Des. Moacyr Lobato; Julg. 19/10/2022; DJEMG 20/10/2022).

Usucapião extraordinária habitacional — Pró-labore

A usucapião extraordinária habitacional está prevista no artigo 1.238, do Código civil, § único.

Art. 1.238.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Para esse tipo de usucapião é necessário preencher certos requisitos:

Posse de 10 anos, sem interrupção e sem oposição, mansa e pacífica;

Não necessita de justo título e boa-fé;

Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;

Possuidor ter estabelecido sua moradia habitual no imóvel;

O possuidor nele ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

JURISPRUDÊNCIA

AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS LEGAIS. POSSE, RESIDÊNCIA NO LOCAL, LAPSO TEMPORAL, ANIMUS DOMINI. COMPROVAÇÃO. PROVA TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL SATISFATÓRIA. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.

Para o reconhecimento da usucapião extraordinária de imóvel estabelecido como moradia habitual, nos termos do parágrafo único do art. 1.238, do Código Civil, a posse deverá estender-se por dez anos, ser ininterrupta, mansa e com intenção de dono. A prova testemunhal e a existência de justo título (instrumento particular de cessão de direitos), somados a inexistência de oposição pela parte ex adversa, são suficientes para comprovar a posse pelo lapso temporal exigido na legislação. Demonstrados os requisitos essenciais à procedência da usucapião, o não provimento do recurso e a manutenção da sentença primeva é medida que se impõe. (TJMG; APCV 5005847-47.2018.8.13.0027; Vigésima Primeira Câmara Cível Especializada; Rel. Des. José Eustáquio Lucas Pereira; Julg. 26/10/2022; DJEMG 27/10/2022).

Usucapião ordinária

A usucapião Ordinária está prevista nos artigos 1.242, CC.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Para esse tipo de usucapião é necessário preencher certos requisitos:

Posse de 10 anos sem interrupção e sem oposição, mansa e pacifica;

Apresentar justo título e boa-fé;

O animus domini, ou seja, o comportamento de proprietário do imóvel.

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA - REQUISITOS DO ART. 1.242 DO CÓDIGO CIVIL - A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa acrescida de demais requisitos erigidos pela legislação civilista. Para a usucapião ordinária, a legislação exige a posse continua e incontestada durante um lapso temporal variável entre cinco ou dez anos, com a adição do justo título e boa fé, conforme preceitua o artigo 1242 do Código Civil. Restando comprovada a presença dos requisitos erigidos pela codificação civilista, a procedência do pedido é a medida que se impõe.

(TJ-MG - AC: 10223120086861001 MG, Relator: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 01/10/2019, Data de Publicação: 11/10/2019)

Usucapião ordinária decorrente de título cancelado

A usucapião ordinária decorrente de título cancelado está prevista no artigo 1.242, § único, do CC.

Art. 1.242. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Para esse tipo de usucapião é necessário preencher certos requisitos:

Posse de 05 anos sem interrupção e sem oposição, mansa e pacífica;

Apresentar justo título e boa-fé;

O animus domini, ou seja, o comportamento de proprietário do imóvel;

Se o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro no cartório competente, posteriormente cancelado;

Somente caso os possuidores tiverem estabelecido moradia ou realizado investimentos de caráter social e econômico no imóvel.

JURISPRUDÊNCIA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ - EDIFICAÇÃO - FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE - POSSE NÃO CONTESTADA - REDUÇÃO DO PRAZO - ART. 1242 PARÁGRAFO ÚNICO. - Atribui-se a propriedade pelo usucapião nos termos do art. 1.242, parágrafo único do Código Civil, se comprovada a existência de justo título e boa-fé, bem como a destinação do imóvel para moradia ou realização de investimentos de interesse social e econômico e, ainda, o decurso do prazo reduzido de 05 anos a despeito da inexistência de cancelamento de registro anterior.

(TJ-MG - AC: 10687140019542001 MG, Relator: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 07/11/2018, Data de Publicação: 14/11/2018)

Usucapião indígena

A usucapião indígena está prevista no artigo 33 da Lei n.º 6.001/1973 (Estatuto dos Indígenas).

Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena. [sic]

A área a ser usucapida deverá ser apenas área rural e particular, uma vez que a própria Constituição Federal proíbe a usucapião de bens públicos (art.191, parágrafo único, Constituição Federal).

Art. 191. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Para esse tipo de usucapião é necessário preencher certos requisitos:

Posse por 10 anos consecutivos;

Mansa e pacífica e ininterrupta;

Animus domini, ou seja, o comportamento de proprietário do imóvel;

Não há necessidade de justo título e boa-fé;

Área inferior a 50 hectares;

Os indígenas que não possuem plena capacidade devem ser representados pela FUNAI (Fundação Nacional dos Povos Indígenas).

No entanto, o parágrafo único do artigo 33 da Lei 6.001/1973 prevê hipóteses nas quais não caberia a ação de usucapião.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

Os indígenas ainda podem usucapir a propriedade imóvel, segundo as demais possibilidades previstas pelo ordenamento jurídico brasileiro. Ainda que possa optar por qualquer daquelas outras hipóteses de usucapião, a modalidade indígena se destaca como mais fácil aos povos nativos, em que pese ter um período aquisitivo maior do que aquele exigido em relação ao urbano e rural.

JURISPRUDÊNCIA

PROCESSO CIVIL. COMPETÊNCIA. INTERESSE UNIÃO. ANTIGOS ALDEAMENTOS INDÍGENAS, USUCAPIÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. 1. A orientação do Superior Tribunal de Justiça e desta Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da Terceira Região, firmou-se pela inexistência de interesse da União nas ações envolvendo terras de antigos aldeamentos indígenas. 2. Agravo de instrumento não provido.

(TRF-3 - AI: 50082395320184030000 SP, Relator: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, Data de Julgamento: 12/08/2019, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 26/08/2019).

Usucapião ordinária habitacional - Pró-labore

A usucapião ordinária habitacional está prevista no artigo 1.242, § único, do Código Civil.

Art. 1.242.  Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Para esse tipo de usucapião é necessário preencher certos requisitos:

Posse de 05 anos ininterrupta