Construindo sua casa: manual prático para leigos

De Antônio Roberto Pavim

Este manual foi feito especialmente para você, que é proprietário de um terreno e quer acompanhar de perto a construção de sua casa, mas também foi elaborado para ser útil aos estudantes e aos profissionais da área de construção civil.

Nos 23 capítulos deste livro, você encontrará um roteiro seguro, que aborda desde a escolha do terreno e dos profissionais até o acompanhamento das etapas da execução: fundação, alvenaria, cobertura, pavimentação, revestimento, marcenaria, serralharia, vidraçaria, pintura, instalações elétricas, sistemas de automação e checklist para recebimento do imóvel.

O autor, falecido em 2021, antes da publicação de sua obra, vítima do Coronavírus, escreveu com a "autoridade" de quem dedicou mais de quatro décadas de vida à construção civil. Sua experiência revela-se, sobretudo, nas informações precisas e preciosas constantes da seção Dicas do Engenheiro; no passo a passo das inúmeras etapas de execução; nas digressões históricas, em que ele explica* didaticamente a evolução dos materiais e dos processos de construção.

O conteúdo se apresenta com abordagem prática, imagens ilustrativas, linguagem acessível e tom prosaico, porém não superficial. Mais do que um manual prático de construção, este livro nos auxilia na edificação de nossa morada interior, com inúmeras lições de resiliência, humildade e, principalmente, otimismo.

Boa jornada e sucesso na empreitada!

• Idioma: Português
• Editora: Editora Dialética
• Data de lançamento: 12 de abr. de 2023
• ISBN: 9786525270753

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1. A ESCOLHA DO TERRENO: QUE DEVEMOS SABER?

Nossa! Que tarefa mais espinhosa encontrar um local que agrade a todos os membros da família! Ė, mas não tem jeito não. Achar um bom local, com preço justo e que não seja lá nos "Cafundós do Judas", pode ser árduo, mas é gratificante, principalmente se você encontrar um joão-de-barro no terreno... Isso dá uma sorte!

Mas o que posso dizer a respeito dessa busca pelo terreno quase perfeito? Vamos lá para algumas dicas:

DICAS DO ENGENHEIRO

• Procure um terreno com dimensões que permitam construir a casa no tamanho (área) necessário para que os cômodos sejam dimensionados conforme desejado por todos que compartilharão os ambientes projetados, além de atender aos parâmetros estabelecidos pelo incorporador do loteamento e pela municipalidade (prefeitura local).

• Busque um terreno cujo valor caiba no seu bolso, lembrando que esse é o bolso que vai se abrir muitas vezes até que o seu sonho esteja materializado.

• Decida se é melhor um terreno que esteja próximo ou distante dos locais das atividades diárias da família.

• Verifique, caso o terreno esteja inserido em um condomínio residencial, se o preço das taxas condominiais tem valor razoável, afinal ninguém gosta de um sócio (seus futuros vizinhos) enfiando a mão no seu bolso.

• Escolha um local que possa agradar às duas maiores torcidas de futebol de sua cidade, para facilitar a venda futura do imóvel, caso você goste de mudar de casa com frequência.

• Evite os terrenos vizinhos às cacimbas, que retêm água da chuva durante algumas horas; se não for possível, acostume-se cedo com a visita de rãzinhas de vez em quando.

• Tente encontrar o terreno que possa lhe proporcionar uma insolação otimizada, ou seja, que a posição do sol da manhã e da tarde seja favorável aos ambientes da casa. O arquiteto ou o engenheiro podem ajudar você nessa hora.

• Não feche a compra do terreno sem antes verificar a sua documentação, a fim de ter a certeza de que ele está livre e desembaraçado de ônus – se já foi ou se está hipotecado a algum banco, por exemplo.

• Contrate, se possível, um advogado, ou consulte o escrevente do cartório, para ajudá-lo na verificação da documentação do imóvel: a ficha de matrícula, que é como se fosse nosso RG, onde está anotado tudo que se passou com o terreno, e a Certidão Vintenária, que é a verdadeira capivara do imóvel. Peça todas as certidões que o escrevente recomendar.

• Registre o imóvel em seu nome no cartório de registro de imóveis. Não deixe para depois, pois, transcorridos alguns anos, você pode ter seu imóvel hipotecado a algum banco. Isso é muito sério! Comprou, registrou.

• Contrate um topógrafo para verificar as medidas do terreno, caso se sinta inseguro sobre suas reais dimensões, ou faça isso você mesmo – se não for exigência do condomínio residencial, se o terreno for plano. É interessante conferir para checar se não houve invasão de medidas por algum vizinho, mesmo que seja a largura de um muro.

• Tome alguns cuidados extras se sua escolha recair sobre um terreno fora de um condomínio residencial, como ir à prefeitura, a fim de saber se tem algum projeto para a rua de acesso ao terreno – alargamento, por exemplo - que possa acarretar inconvenientes futuros. Caso o terreno esteja situado em uma área de uso misto (residencial, comercial ou industrial), você poderá acordar, futuramente, perto de um boteco que vende pinga no retalho, ou, ainda, de uma feira livre, não é mesmo? Você não vai poder entrar nem sair da rua com seu carro e ainda terá que sentir o cheiro de legumes em decomposição por alguns dias.

• Faça uma consulta prévia à prefeitura (pode ser pela internet mesmo, informando o endereço do imóvel ou o número de cadastro que consta na escritura) para conhecer os parâmetros legais que devem ser seguidos na construção. Esses parâmetros interferem na posição e na altura total da edificação, no número de pavimentos e em outros fatores que podem surpreendê-lo.

Essas são as dicas mais relevantes para que você não tenha dor de cabeça com a aquisição do terreno onde será edificado o seu lar. Por hoje, vou ficando por aqui. Segura que amanhã tem mais, e a família tem pressa para mudar até o Natal! (Quantas vezes escutei isso!).

Fonte: arquivo pessoal.

Terreno escolhido ... vamos em frente!

2. A ESCOLHA DOS PROFISSIONAIS: ELABORAÇÃO DOS PROJETOS

Com a escritura do terreno em mãos, vou demonstrar agora as opções disponíveis para a elaboração dos projetos necessários à edificação de sua casa, ok? Você poderá escolher:

• um arquiteto, profissional liberal habilitado para elaborar, principalmente, o projeto arquitetônico, desde a concepção das ideias (em conjunto com você e com sua família) até os desenhos executivos que permearão a obra¹;

• um escritório especializado em projetos de:

• arquitetura: incluindo interiores e paisagismo, se for o caso;

• arquitetura e de projetos complementares: parte elétrica, parte hidráulica (água fria e quente, esgoto, águas pluviais), ar-condicionado, luminotécnica, estrutura e fundações, automação e outros projetos que se fizerem necessários à execução da obra);

• construção: para obras de grande porte, a escolha para a construção pode ser de empresa específica de construção ou de profissional com equipe própria.

Observe que o objetivo deste manual é a construção da sua casa; não estou aqui tratando de obras de grande porte, que não é o propósito deste foco de luz; se assim procedesse, eu estaria transmitindo conhecimentos desnecessários ao nosso intento. E você bem sabe que o trabalho para uma empreitada bem-sucedida se inicia com um propósito claro e bem definido.

Vejamos, agora, um pouco mais sobre os profissionais que podem elaborar os projetos. Lembro a você que a escolha dependerá de alguns fatores, como tamanho da construção, recursos financeiros, entre outros.

2.1. Arquiteto: profissional responsável pelo projeto arquitetônico

Crédito da imagem: Lukas Bieri por Pixabay.

O arquiteto (profissional liberal) normalmente trabalha sozinho ou com o auxílio de um estagiário ou desenhista cadista (quem usa software de desenho específico). Isso pode trazer muitos benefícios, como preços mais enxutos e contato direto com o profissional responsável pela formatação das ideias (quem realmente irá botar a mão na massa). A aproximação direta desse profissional com o cliente – você! – e com a equipe responsável pela obra gera uma energia positiva para elevar a qualidade do projeto.

Entenda que estou considerando que você vai querer que sua casa seja projetada de acordo com os seus sonhos e que ela esteja devidamente regularizada, ou seja, o projeto e a posterior construção devem ser aprovados pela municipalidade – implicando a concessão do alvará de construção e do Habite-se, que oficializam a regularidade da obra, de acordo com os parâmetros legais e normas técnicas.

2.2. Escritório de arquitetura: profissionais responsáveis pelo projeto arquitetônico

Crédito da imagem: Ulrich por Pixabay.

Contratar um escritório tem a vantagem de agregar um time de profissionais, normalmente constituído por um ou mais arquitetos tarimbados, auxiliados também por estagiários - afinal é assim que são formados os novos talentos.

Esse time participará das reuniões, ouvindo as partes envolvidas no processo e contribuindo com suas ideias. Arrisco dizer que, dependendo do tamanho do escritório e da complexidade da obra, a integração de estagiários e arquitetos colaboradores será fundamental, pois, com várias pessoas envolvidas no processo de criação, o projeto poderá ser concluído em prazo mais curto, e esse talvez possa ser seu objetivo.

2.3. Escritórios responsáveis pelos projetos de arquitetura, projetos complementares e pela construção

Imagem de pexels - Pixabay.

Os escritórios de arquitetura e de projetos complementares, bem como os especializados em construção, são adequados para uma obra com área que demande a atuação de um time multidisciplinar, ou seja, uma equipe com todas as modalidades de profissionais que estarão envolvidos na criação e no desenvolvimento da obra. Nesse caso, trabalharão juntos (sendo do mesmo escritório ou profissionais liberais independentes e de confiança): arquitetos, desenhistas, engenheiro civil, engenheiro eletricista, engenheiro mecânico - responsáveis por todos os projetos necessários à execução segura da obra.

Concluído o pacote de projetos - arquitetura e complementares -, e sendo o escritório também responsável pela construção, a empresa disponibilizará sua equipe própria de construtores ou terceirizados e sairá em campo para materializar o seu sonho. Desvantagens? A principal é o custo, mas pode ser que não seja tão relevante, afinal quem está pensando em escolher esse caminho provavelmente tem mais balas na algibeira. Nesse modelo, é possível que o seu contato com os profissionais fique mais distante, mais disperso. Vantagens? Várias... a começar pela coordenação (compatibilização) de todos os projetos no mesmo time, que fatalmente refletirá na qualidade final do projeto completo.

Independentemente de sua opção (e condição), eu costumo dizer que quando a pessoa está abençoada, logo encontra um bom caminho e surge um profissional competente, que colocará no papel tudo aquilo que está dentro dele, compreendendo todos os seus anseios. Quando isso acontece, é hora de conversar muito com esse profissional, contar tudo o que se deseja, de preferência mostrando imagens: um monte dessas fachadas lindas que a gente adora ver nos finais de semana.

Sim, pois nos finais de semana que antecedem a compra do terreno ou a contratação do arquiteto, o que a gente mais gosta de fazer é almoçar em família, tomar um cafezinho, subir no carro e ‘bater pernas para ver belas construções ou folhear revistas e sapear" nas diversas obras construídas ou em construção na cidade. Ah! Não se esqueça de levar o cachorro, afinal ele também precisa participar das escolhas.

E por falar em escolhas, nessa vida digital em que estamos inseridos, está aí a internet para nos ajudar; tem gente que, depois de navegar algumas horas, pensa até que já sabe projetar - é compreensível, afinal todos nós temos uma veia artística querendo aflorar. Mas lembre-se: veia artística não significa estar habilitado para projetar ou construir.

Sem contar que, mesmo nesta era digital, o boca a boca ainda é importante quando você precisa se inteirar sobre a competência e o comprometimento dos profissionais que executarão a sua obra - é preciso conhecer bem quem você vai contratar.

Depois de ouvir a opinião das pessoas que tiveram uma experiência concreta com os profissionais que você selecionou, não se esqueça de processar as informações coletadas pelos seus filtros e siga sua intuição, afinal é ela quem nos norteia nas escolhas que a vida nos apresenta.

Crédito da imagem: Adam Radosavljevic por Pixabay.

Negócio fechado? Vamos em frente...

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1 O engenheiro civil também pode elaborar o projeto arquitetônico da casa; mas, na prática, geralmente é o arquiteto quem se ocupa da elaboração de projetos executivos de arquitetura, compatibilizando-os com os projetos complementares, cabendo a engenheiros (habilitados pelos respectivos conselhos federais) tais projetos complementares.

3. A ELABORAÇÃO DO PROJETO ARQUITETÔNICO: ETAPAS RELEVANTES

Uma vez escolhido o arquiteto ou o escritório que elaborará o seu projeto, saiba de uma coisa importante: quando duas mentes ou mais se juntam com o propósito maior de desenvolver um trabalho, o resultado que se obtém dessa união é uma energia muito superior à soma de todos juntos, ou seja, acontece um crescimento exponencial de resultados positivos denominado de mente mestra ou master mind². Portanto não perca a oportunidade de se inserir e de liberar o seu melhor nesse grupo de trabalho: apresente suas ideias, seus desejos, as do seu parceiro ou parceira e envolva também seus filhos. Tenho a certeza de que o resultado será o melhor possível.

Pois bem! De uma forma geral, as etapas do projeto arquitetônico são as seguintes:

• briefing (entrevistas);

• estudo preliminar;

• anteprojeto;

• projeto para aprovação (condomínio e prefeitura);

• projetos executivos.

3.1. Briefing (entrevistas)

Antes de tudo, você deverá se reunir com o arquiteto a fim de fornecer a ele todas as informações importantes para a elaboração do projeto de arquitetura. Você deverá expor com clareza como deseja sua casa (quantos pavimentos, qual o padrão de acabamento...), bem como as necessidades de sua família (número de cômodos, garagens, piscina...), para que o profissional e sua equipe possam compreender os conceitos e definir os objetivos.

Nesse contato inicial (que pode ser uma ou mais de uma reunião), é natural que você esteja empolgado, mas procure segurar o coração e agir mais com a cabeça, pois é essencial não se esquecer de prestar nenhuma informação ao arquiteto.

É nessa fase que o profissional estudará as suas expectativas em face da realidade, considerando as limitações porventura existentes: de área, de orçamento etc., mas não se preocupe, que mudanças poderão ser feitas durante o estudo preliminar e o anteprojeto.

3.2. Estudo preliminar

De posse das informações obtidas na etapa anterior (briefing), o arquiteto passará a trabalhar o conceito do projeto com base nas necessidades que você externou.

É dessa fase que sairá a primeira fornada da mente do arquiteto: os desenhos iniciais que materializarão um projeto embrionário, onde o arquiteto tentará ocupar, da melhor forma possível, os espaços dentro do terreno, juntando o que conseguiu captar na(s) entrevista(s) com você e todos os parâmetros legais requeridos para o terreno escolhido.

Calma, ainda vai ser necessário queimar muito fosfato para chegar à próxima etapa: o anteprojeto.

Fonte: arquivo pessoal.

Ideias, conversas e tudo começa a ser planejado.

3.3. O anteprojeto

Nesse momento, o arquiteto aprofundará o estudo, com a definição dos aspectos técnicos da obra. É nessa fase em que as plantas começarão a brotar de várias espécies: plantas baixas; de cobertura; de cortes; de fachadas... Também é o momento de se pensar nos projetos complementares (estrutural, elétrico, hidráulico etc.).

Para a elaboração do anteprojeto, você poderá precisar fornecer ao arquiteto o levantamento planialtimétrico³, que vem sendo exigido, na maioria das vezes, pelos condomínios residenciais; talvez também seja exigida a apresentação da sondagem do terreno – requerida sempre que o loteamento apresentar áreas com acentuados aclives ou declives, com indicação da existência, na composição do seu solo, de matacões (pedras grandes e soltas), rochas em decomposição ou mesmo rochas que aflorem na superfície.

Os técnicos responsáveis pela análise do projeto arquitetônico (se o condomínio residencial tiver equipe de engenharia) apresentam essas exigências para se eximir de responsabilidades futuras por eventuais trincas e fissuras nas obras, decorrentes de recalques diferenciais, que, em linguagem simples, ocorrem quando uma estaca (tipo de fundação) fica apoiada sobre uma rocha, e a outra estaca contígua, ligada a ela por uma viga, está apoiada num terreno de menor resistência; aí uma estaca desce mais que a outra (para se acomodar ao solo), provocando, no futuro, trincas nas vigas e nas alvenarias - o que é bastante indesejável numa obra de qualidade.

O levantamento planialtimétrico auxiliará o arquiteto na implementação das ideias no projeto, bem como o engenheiro civil no levantamento da movimentação de terra necessária (corte, aterro ou compactação).

A sondagem do solo apresentará ao engenheiro responsável pelo projeto das fundações informações relevantes sobre a capacidade de suporte do solo, detalhando o quanto de peso (carga) esse solo suporta. Fique tranquilo, o engenheiro ou o arquiteto que o assessorará vai lhe indicar um bom topógrafo e uma boa empresa de sondagem para atender às exigências do condomínio. A sondagem propiciará a escolha das fundações e da estrutura adequada para a obra nesse local.

O anteprojeto é um estudo já com características bem definidas da obra, com a apresentação das plantas baixas, fachadas e mesmo alguns detalhes internos e sugestões de acabamentos. Nessa etapa, é imprescindível estimar os gastos da obra com a capacidade (e disponibilidade) de seu caixa, incluindo a possibilidade de financiar parte da obra com empréstimos bancários.

Fonte: arquivo pessoal.

O anteprojeto reúne as ideias dentro do custo planejado – para o sonho não virar pesadelo.

3.4. Projeto para aprovação de condomínio e prefeitura

Uma vez arredondadas todas as arestas, puxa pra cá, estica pra lá, aumenta o quarto, encolhe a área gourmet, o arquiteto elaborará e submeterá a versão prévia do projeto arquitetônico – com todas as informações exigidas pelo condomínio, se for o caso -, à área técnica do condomínio.

Alguns ajustes podem ocorrer e, uma vez atendidas as normas que regem o condomínio, será preparada, então, a versão final do projeto legal - que é a versão do projeto de arquitetura com o padrão exigido para aprovação na prefeitura. É importante verificar previamente se o condomínio possui uma cartilha com as recomendações para aprovação do projeto e execução de obras, além das taxas cobradas para aprovação prévia do projeto antes de submetê-lo à aprovação da prefeitura.

A etapa de aprovação no condomínio e na prefeitura requererá que estejam definidos os responsáveis técnicos pelo projeto (autor do projeto de arquitetura) e pela obra (profissional que acompanhará a execução), com recolhimento das anotações de responsabilidade nos respectivos conselhos de classe: ART (engenheiro – profissional registrado no CREA) e RRT (arquiteto – profissional registrado no CAU).

As prefeituras, na grande maioria, estão mudando seus processos para o modo digital, facilitando, assim, a análise dos projetos e encurtando o tempo despendido; toda a torcida é canalizada para a rapidez da aprovação e para emissão do alvará de construção - que é o documento tão desejado por você, pois sinaliza que a obra finalmente pode sair do papel, passando o bastão àquele profissional com cara de raiz quadrada de 2 elevada ao cubo que lhe prometeu realizar seu sonho de construir e entregar sua casa de forma agradável.

Com a aprovação da prefeitura, uma cópia do projeto arquitetônico (e do alvará de construção) deverá permanecer no canteiro da obra desde o início, e os dados da aprovação – incluindo os dos responsáveis pelo projeto e pela obra - deverão constar da placa de obra, a ser colocada em local visível (exigência da prefeitura e do condomínio).