Planejamento Patrimonial e Investimento em Imóveis

De Carolina Ninzolli Sério

O modo mais adequado de se estruturar o patrimônio imobiliário depende dos mais variados quesitos. Entender as implicações tributárias envolvidas em cada cenário é eficaz ponto de partida para uma análise minuciosa de qual estrutura, da perspectiva pessoal de cada indivíduo, é a mais apropriada para sua situação específica. Este livro explora, de maneira sistemática, os principais tributos incidentes e as potenciais controvérsias envolvidas nas operações com imóveis realizadas diretamente pelas pessoas físicas e por meio dos principais veículos atualmente utilizados para detenção desses bens. O objetivo é que o leitor seja capaz, ao final da leitura, de compreender as principais nuances tributárias relacionadas à sua estrutura e às eventuais e potenciais reestruturações de tal patrimônio.

• Idioma: Português
• Editora: Almedina Brasil
• Data de lançamento: 1 de dez. de 2019
• ISBN: 9788584935871

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Planejamento Patrimonial e Investimento em Imóveis

Planejamento Patrimonial e Investimento em Imóveis

2019

Carolina Ninzolli Sério

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PLANEJAMENTO PATRIMONIAL E INVESTIMENTO EM IMÓVEIS

© Almedina, 2019

AUTOR: Carolina Ninzolli Sério

DIAGRAMAÇÃO: Almedina

DESIGN DE CAPA: FBA

ISBN: 9788584935871

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)

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Sério, Carolina Ninzolli

Planejamento patrimonial e investimento em

imóveis / Carolina Ninzolli Sério. -- São Paulo :

Almedina, 2019.

Bibliografia

ISBN 978-85-8493-587-1

1. Direito empresarial 2. Imóveis - Administração

3. Investimentos - Análise 4. Patrimônio - Gestão

5. Planejamento patrimonial 6. Planejamento

tributário 7. Proteção patrimonial I. Título.

19-31478                        CDU-34:338(81)

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Índices para catálogo sistemático:

1. Brasil : Direito empresarial 34:338(81)

Maria Alice Ferreira - Bibliotecária - CRB-8/7964

Este livro segue as regras do novo Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa (1990).

Todos os direitos reservados. Nenhuma parte deste livro, protegido por copyright, pode ser reproduzida, armazenada ou transmitida de alguma forma ou por algum meio, seja eletrônico ou mecânico, inclusive fotocópia, gravação ou qualquer sistema de armazenagem de informações, sem a permissão expressa e por escrito da editora.

Novembro, 2019

EDITORA: Almedina Brasil

Rua José Maria Lisboa, 860, Conj.131 e 132, Jardim Paulista | 01423-001 São Paulo | Brasil

[e-mail]

www.almedina.com.br

Ao Rafael, pelo companheirismo constante durante esta árdua jornada.

AGRADECIMENTOS

À minha família, por desde muito cedo me ensinar sobre a importância da educação e do constante aperfeiçoamento dos conhecimentos adquiridos.

Ao Rafael Boccatto de Oliveira, por ter acompanhado a produção de cada uma das páginas deste livro e pelo suporte incondicional à elaboração e publicação de todo o material.

Ao professor Régis Fernando de Ribeiro Braga, pelo grande incentivo durante o processo e por instigar o desejo de publicar a obra.

Ao Insper e à Editora Almedina, por fomentarem a produção acadêmica e possibilitarem a publicação deste livro.

Ao Alessandro Amadeu da Fonseca, pela confiança em mim depositada e pela oportunidade de ingressar neste universo de trabalho tão dinâmico e exigente.

À Nicole Najjar Prado de Oliveira, pela inspiração diária e pelo apoio profissional e acadêmico que constantemente demonstra.

À Beatriz de Almeida Borges e Silva, pela torcida, disponibilidade e aconselhamento.

Sem vocês, este resultado não seria possível.

PREFÁCIO

Ao longo dos últimos anos, o planejamento patrimonial tem se tornado cada vez mais comum entre as famílias e empresas no Brasil, seja em razão da necessária atenção ao complexo sistema tributário brasileiro, da intenção de perpetuação do patrimônio construído ao longo de gerações, seja pela vontade legitima de manter os ativos e sua governança organizados de maneira funcional e eficiente.

Sabemos, também, que investidores brasileiros, acostumados às altas taxa de juros das últimas décadas, apresentam perfil bastante conservador de risco, fazendo com que os investimentos em imóveis sejam, historicamente, bastante populares e atrativos.

Neste contexto, Carolina Ninzolli Sério escolheu com sagacidade e precisão o tema do presente livro, o qual tenho a honra de prefaciar: «Planejamento Patrimonial e Investimento em Imóveis», fruto da sua dissertação para conclusão do curso de pós-graduação lato sensu LL.M. – Direito Tributário do Insper, de cuja banca também tive o prazer de fazer parte.

Carolina não somente dedica-se há anos a tratar do tema, mas o faz de maneira incansável e resiliente, conseguindo imprimir alto nível de excelência nesta obra, que trata com pragmatismo dos principais aspectos tributários das estruturas imobiliárias mais comumente utilizadas por investidores brasileiros.

O momento da publicação não poderia ser mais propício. Após um período de recessão, reflexo da economia nacional e das incertezas políticas dos últimos anos, o mercado imobiliário começa a apresentar sinais de recuperação e há grandes perspectivas de crescimento para o futuro. Nesse contexto, a obra proporciona ao público uma visão metodológica dos principais tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre as operações imobiliárias. A autora, após esclarecer com precisão os tributos singularmente considerados, analisa individualmente cada estrutura, remetendo às considerações iniciais e agregando novas nuances aos possíveis e potenciais impactos e questionamentos fiscais envolvidos em cada uma delas.

A compilação das informações conforme a estrutura específica analisada confere praticidade ao leitor, e as controvérsias e discussões apontadas indicam os pontos de atenção que devem ser ponderados pelos investidores e seus assessores jurídicos, quando da reestruturação de patrimônio, além de possibilitarem um maior aproveitamento do conteúdo inserido na obra no contexto de planejamento patrimonial e sucessório.

Em meio à crescente busca dos investidores brasileiros por alternativas estruturadas de organização patrimonial, como maneira de melhor preservar o patrimônio conquistado e organizar a sua transmissão aos herdeiros, é essencial que o profissional do direito esteja preparado para avaliar as principais vantagens e desvantagens fiscais envolvidas na reorganização do patrimônio imobiliário e responder aos questionamentos levantados por tais investidores no que se refere à estruturação mais adequada de seus bens.

Assim, para mim, é um privilégio poder acompanhar de perto a busca incessante da Carolina, a quem o futuro reserva incontestável sucesso, de qualificar não apenas os investidores, mas também os profissionais de direito que atuam na área, em relação aos aspectos inerentes à temática e que não devem ser desconsiderados quando do planejamento de patrimônio imobiliário.

Desejo a todos uma boa e proveitosa leitura.

NICOLE NAJJAR PRADO DE OLIVEIRA

Mestre em Direito Tributário

Sócia da equipe de Gestão Patrimonial, Família e Sucessões em Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO

1. PLANEJAMENTO PATRIMONIAL – ASPECTOS GERAIS

1.1. Patrimônio

1.2. O Conceito e a Importância de se Planejar a Organização Patrimonial

1.3. Transmissão Patrimonial – Conceitos Gerais

1.3.1. Sucessão – Aspectos Gerais

1.3.2. Transmissão Onerosa – Aspectos Gerais

2. PLANEJAMENTO PATRIMONIAL – ASPECTOS TRIBUTÁRIOS

2.1. Imposto sobre Renda e Proventos de Qualquer Natureza – IR

2.2. Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos – ITCMD

2.3. Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão de direitos à sua aquisição – ITBI

3. PESSOA FÍSICA

3.1. Conceito de Pessoa Física

3.2. Tributação

3.2.1 Quando da aquisição onerosa dos imóveis

3.2.2 Enquanto detiver a propriedade dos imóveis

3.2.3 Quando da alienação dos imóveis

3.2.4 Quando da sucessão

4. PESSOA JURÍDICA

4.1. Tributação

4.1.1. Quando da transferência dos imóveis da pessoa física à pessoa jurídica

4.1.2. Enquanto detiver a propriedade dos imóveis, realizando operações de alienação e/ou locação destes

4.1.3. Quando da sucessão

5. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

5.1. Noções Gerais sobre Fundos de Investimento

5.2. Noções Gerais sobre Fundo de Investimento Imobiliário

5.3. Tributação

5.3.1. Quando da integralização das cotas

5.3.2. Enquanto detiver a propriedade dos imóveis

5.3.3. Quando da alienação ou resgate das cotas

5.3.4. Quando da sucessão

CONCLUSÕES

REFERÊNCIAS

Introdução

Quando proprietário de múltiplos imóveis, é comum que o indivíduo tenha determinadas expectativas e se depare com questionamentos relacionados a quais são e como se atingir os melhores resultados para fins de atendê-las.

Especialmente em havendo intenção de utilizar tais ativos como forma de investimento – seja a curto, médio ou longo prazo –, é costumeiro que o indivíduo almeje, principalmente, (i) certo retorno financeiro, tanto em relação à renda periódica concebida como decorrência do aluguel da propriedade imobiliária a terceiro, quanto por meio da variação positiva a ser obtida quando de futura alienação desses bens; e/ou (ii) a adequação desses imóveis à partilha pretendida quando de sua sucessão, levando-se em consideração a situação pessoal e patrimonial de seus herdeiros – e meeiros e legatários, se o caso – após a transmissão de tais bens a estes.

Seja qual for a expectativa de retorno em vida e/ou de distribuição patrimonial entre herdeiros, o investidor imobiliário dispõe de opções, no que se refere à forma de estruturar seu patrimônio para que se façam atender as suas prioridades, sendo que o investimento em imóveis pode ser realizado direta ou indiretamente.

De forma direta, a pessoa física detém a propriedade dos imóveis. Tais bens são registrados em nome do indivíduo, a quem é atribuída a administração e todas as obrigações principais e acessórias a ela relacionadas, em suma.

Já de maneira indireta, o investimento em imóveis pode ocorrer (i) por meio da titularidade de ações/cotas de pessoa jurídica à qual tenham sido conferidos imóveis; ou ainda (ii) por meio da titularidade de cotas de um Fundo de Investimento Imobiliário – FII que detenha a propriedade dos imóveis. Nessas hipóteses, os imóveis não pertencem à pessoa física, muito embora esta seja titular das cotas/ações da pessoa jurídica ou das cotas do FII.

Ocorre que nem sempre fica claro ao investidor imobiliário qual é a modalidade de investimento mais benéfica para seu caso específico. Isso porque o investimento em cada uma das mencionadas estruturas implica em uma série de obrigações tributárias e acessórias distintas, bem como em despesas, procedimentos não tributários e questões emocionais que impactam diretamente na decisão quanto à maneira mais adequada, no caso concreto, de se investir em imóveis.

Entender o propósito final do investidor também é de extrema relevância, especialmente quando são considerados aspectos sucessórios envolvidos em cada uma das estruturas em pauta.

Caso, por exemplo, a prioridade seja organizar o patrimônio para fins de sucessão, existe uma série de fatores que devem ser considerados, desde a tributação sobre a herança até eventual possibilidade de litígio entre herdeiros. Além disso, a forma e o valor atribuídos à sucessão dos imóveis estão intrinsecamente relacionados à modalidade de investimento imobiliário adotada pelo investidor. Afinal, receber frações ideais de imóveis (como ocorre quando da inexistência de testamento, por exemplo) tem implicações diversas daquelas observadas quando do recebimento de cotas de um Fundo de Investimento ou ainda ações de uma sociedade imobiliária. Nesses casos, ainda devem ser considerados fatores como o regime de bens relativo a eventual casamento ou união estável do investidor, a quantidade de herdeiros deixada e a existência ou não de testamento.

Caso contrário, a estruturação deve ser realizada sob outra perspectiva, entendendo as expectativas específicas relacionadas ao retorno financeiro e à disponibilidade de tempo e dinheiro do investidor. Nesse sentido, um investimento realizado com o intuito de garantir uma aposentadoria estável é completamente diferente daquele cuja intenção seja aproveitar o retorno financeiro tão logo quanto possível, que também é diverso do atrelado a algum evento ou eventualidade futuros (como o pagamento de uma universidade no exterior ou o casamento de um filho etc.). O tempo e os custos relacionados ao cumprimento de obrigações acessórias são outros fatores que também devem ser levados em consideração quando do planejamento.

Como se nota, a maneira mais benéfica de se efetuar investimentos imobiliários, especialmente levando-se em consideração a tributação e as despesas envolvidas, e ainda o objetivo de tais investimentos, dependerá dos mais variados quesitos. Entender as implicações tributárias de cada cenário se mostra um eficaz ponto de partida. Nesse contexto, para que se possa efetuar uma análise apropriada de qual estrutura, da perspectiva pessoal do indivíduo, é a mais apropriada para sua situação específica, é necessário que se adentre a cada uma das nuances do caso especificamente em pauta.

Diante disso, busca-se, no presente trabalho, promover um estudo comparado entre 3 (três) modalidades de investimento, considerando as mais comumente estudadas pelos indivíduos que se encontram nessa situação, para fins de elucidar os principais aspectos tributários àquele que visa estruturar seu patrimônio constituído por imóveis. Tais modalidades, já mencionados anteriormente, são: investimento realizado diretamente pela pessoa física, investimento por meio de pessoa jurídica e investimento por meio de Fundo de Investimento Imobiliário.

Espera-se que, ao final do presente estudo, sejam esclarecidas as informações tributárias primordiais que devem ser consideradas pelo investidor imobiliário, de forma que este tenha munição o suficiente para refletir acerca da estruturação de seu patrimônio, conforme sua situação patrimonial, pessoal e familiar específica.

1. Planejamento Patrimonial – Aspectos Gerais

De uma maneira geral, despender tempo, energia e dinheiro¹ para estruturar o patrimônio individual ou familiar², seja para fins de adequação aos objetivos presentes, seja para fins de sucessão, não é entendido como prioridade no Brasil.

Isso pode ser atribuído, em parcela considerável, à ignorância quanto à temática³, que tende a ser entendida como desagradável, especialmente em razão de ser frequentemente e inevitavelmente relacionada ao falecimento – tema que, culturalmente, no Brasil, tende a ser postergado e, se possível, evitado por completo⁴.

De fato, a organização patrimonial pode estar fortemente atrelada à sucessão e, consequentemente, ao evento morte, mas limitar o conteúdo e a utilização do mecanismo a esse panorama é, quando menos, equivocado. A estruturação e a aplicação de um planejamento patrimonial adequado são muito mais amplas do que a limitação a apenas um evento da vida – afinal, do ponto de vista biológico, a morte nada mais é do que apenas um evento da vida que, invariavelmente, ocorrerá para todos.

Essa organização, quando bem estruturada e bem aplicada, voltada para as características e perspectivas específicas do indivíduo, pode se mostrar de extrema eficácia para o aproveitamento do patrimônio ainda em vida e, inclusive, para a manutenção de melhores relacionamentos familiares. Em paralelo, os objetivos do investidor ainda podem caminhar para a transmissão posterior desse patrimônio às gerações futuras – ou, se o caso, a quem o detentor do patrimônio desejar transferi-lo⁵.

De toda a forma, para que tal planejamento seja realizado, e, principalmente, de forma eficiente, é necessário que se compreenda a efetiva importância desse mecanismo. E é exatamente o que se busca demonstrar neste primeiro capítulo.

1.1. Patrimônio

Patrimônio é o complexo formado pela totalidade das relações jurídicas de uma pessoa⁶, do qual fazem parte todos os seus bens, direitos e obrigações. Pode ser entendido, portanto, como "o conjunto de direitos e obrigações de titularidade de uma pessoa, formado pelos seus direitos reais (por exemplo: propriedade), direitos pessoais (por exemplo: os direitos de crédito) e os direitos intelectuais (por exemplo: direito autoral, de imagem)"⁷.

Como ensinam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, "é possível enumerar-se uma série de elementos que podem compor o patrimônio do sujeito. Qualquer rol elaborado para esse fim, entretanto, terá natureza meramente exemplificativa, nunca taxativa"⁸.

Nesse sentido, podem ser encontradas, na doutrina, diversas classificações e subclassificações do patrimônio, a depender de suas características e especificidades, de forma a se obter o tratamento mais cabível a cada uma delas.

Ao se discorrer sobre o