A locação imobiliária na regência da Lei Inquilinária (Lei nº 8.245/91 comentada artigo por artigo mediante doutrina e jurisprudência)

De R. N. Coimbra Brasil

A obra apresenta um panorama singular sobre a Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/91, distinguindo os direitos e obrigações do senhorio e inquilino nos contratos de imóveis urbanos.

Para o operador do direito e os atuantes no setor locativo imobiliário, a Lei Inquilinária se mostra fundamental dentro de um país em que 13,3 milhões de famílias moram de aluguel (Pesquisa Nacional por mostra de Domicílios Contínua-Pnad, de 2019). Por consequência, para muitos, ter um lugar para morar significa alugar um imóvel, razão pela qual os profissionais do ramo devem possuir responsabilidade de conduzir os negócios com habilidade e consciência, daí ser indispensável o conhecimento da principal lei que norteia e conduz tais negócios.

Aparentemente, a Lei do Inquilinato trata-se de instrumento de simplificada aplicação. Só que possui função desafiadora, por isso o conteúdo do livro procura familiarizar o leitor com a estrutura desenvolvida pela própria lei, havendo no seu contexto as mais variadas e distinguidas jurisprudências dos Tribunais de Justiça dos Estados, do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, bem como de notáveis magistérios doutrinários de abnegados juristas nacionais, possuindo, assim, por preocupação básica tornar palatável a relevância do assunto desenvolvido, emitindo conceitos, definições e hipóteses exemplificativas, no intuito de facilitar o melhor alcance da matéria, selada, sobretudo, na atual orientação patrocinada pelos Pretórios da República.

• Idioma: Português
• Editora: Editora Dialética
• Data de lançamento: 13 de nov. de 2023
• ISBN: 9786527008040

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PARTE I

RESENHA SUMULAR DOS CONTRATOS

UNIDADE I Dos Contratos em Geral

01- Mediante o desmanche do Sistema Absolutista de poder decorrente dos movimentos libertários (Revoluções Inglesa, Americana e Francesa) a partir do derradeiro terço da Era Moderna, os ideais de liberdade permearam as novas ideologias, daí não se cogitar uma igualdade substancial, isto é, uma justiça social entre os contratantes. A liberdade, nesse período, elevada à suprema ausência de intervenção ou restrição do Estado nos atos negociais, restou por permitir, inexoravelmente, a prevalência do forte sobre o fraco (no sentido jurídico). Só que, graças a uma progressiva concepção contemporânea amalgamada aos valores humanos, como móvel condutor, houve, paulatinamente, o arrefecimento da autodeterminação – significativa da mais plena liberdade contratual –, ocasionando amenizar a disparidade de poder da parte considerada forte sobre a parte fraca, intuindo um justo equilíbrio contratual.

02- Assim, classicamente, o contrato assumia a valorização absoluta da autonomia da vontade, sob exclusivo determinismo no plano da liberdade formal, dispondo sobre ajuste de interesse privado – patrimoniais –, desnudo das condições materiais das partes e da sociedade que a cercava. Contudo, o progressivo dimensionamento, como frisado, dos valores humanos (morais, éticos, econômicos e sociais) vigorantes na consciência do mundo contemporâneo, tornou inexorável a adequação do contrato a uma nova perspectiva, motivando o direito civil passar a conviver não só com valores patrimoniais, mas também com os existenciais, prognosticando respeito à dignidade da pessoa humana, à solidariedade social e à igualdade no plano substancial, não mais traduzida apenas numa aparência eminentemente formal.

03- Na atualidade, avesso a uma perspectiva puramente voltada à supremacia da autonomia da vontade sob o selo individualista, o conceito de contrato, como ajuste de interesse privado, não pode prejudicar os direitos e as garantias fundamentais dos próprios contraentes, de terceiros e da coletividade. Sua definição metamorfoseou-se intuindo ficar subjugado ao sentido de justiça – equilíbrio entre partes – e de solidariedade, evitando que se converta em instrumento de opressão, mas sim, em móvel de distinguida liberdade. Portanto, a convenção não é mais tida como simples ato isolado, pois inserida num processo econômico-social de relacionamento entre categorias de sujeitos, necessário se houve positivação de normas, justificadas para o exercício da chamado função social do contrato.

04- Na verdade, o conceito vigorante de liberdade, plasmado ao de igualdade, posiciona os ajustes negociais como veículos de livre desenvolvimento da personalidade, meio de realização da dignidade humana, tornando imperioso que o legislador e a autoridade judicante impeçam a eficácia de estipulações clamorosas e intoleravelmente injustas. A disparidade de poderes entre agentes contratantes, é a realidade condutora da tutela de normas hábeis na promoção de controle, correção e compensação à efetiva concretização da função social do contrato. Cuida-se de uma espécie de papel social no exercício de uma, diga-se, discriminação positiva, objetivando salvaguardar qualquer pessoa pertencente a uma classe de contratante vulnerável na produção de um equilíbrio verdadeiramente justo.

05-Mediante essa concepção, plasmada numa justiça de índole contratual, traduzida pelo atual foco no Estado Democrático de Direito, é que se desenvolve a liberdade dos contratantes sobre a criação ou a estipulação de vínculos obrigacionais. Assim, qualquer contrato, por excelência, o de locação imobiliária, mantém repercussão fenomênica no Direito, assumindo forma elementar de negócio jurídico, havendo por reduto natural, no ordenamento jurídico nacional, o Direito das Obrigações (Livro I, Parte Especial do Código Civil). Possuidor de caráter pessoal, admite modelo escrito ou verbal, em face da regra geral insculpida no art. 107 do pergaminho substantivo civil, estatuindo que: A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.

06- O contrato em geral, no modelo legal pátrio, opera-se no plano de ato negocial constituindo-se no ajuste de vontade entre partes, visando adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos. Fábio Ulhoa Coelho o define como um negócio jurídico bilateral ou plurilateral gerador de obrigações para uma ou todas as partes, às quais correspondem direitos titulados por elas ou por terceiros¹. No entanto, esse ajuste de vontade, como negócio jurídico, gerador de obrigações para as partes, deve ser regido por princípios essenciais para se tornar válido e eficaz. Atualmente, a par dos princípios tradicionais da autonomia da vontade, consensualidade e o da força obrigatória contratual, somam-se os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio econômico e da função social do contrato.

07- O princípio da autonomia da vontade é a manifestação livre das partes, é a inexistência de restrição a liberdade de pactuação, desde que observado os limites legais, evitando-se o abuso do fraco pelo forte. Pelo princípio da consensualidade, o simples acordo de duas ou mais vontades basta para gerar contrato válido, é a livre convergência a um pacto. Já o princípio da obrigatoriedade traz vinculação das partes ao contrato, ou seja, elas ficam obrigadas ao seu cumprimento, revela-se como o princípio garantidor da segurança jurídica proporcionando efetividade aos contratos, prevendo à lei sanções a quem recalcitrar no seu adimplemento (art. 389 CC), sendo conhecido no meio jurídico pela expressão latina pacta sunt servanda, ou seja, os pactos devem ser cumpridos.

08- Somando-se a esses clássicos princípios, tem-se o da boa-fé objetiva (previsto nos arts. 113, 187 e 422 do Código Civil). Este compreende não só a interpretação dos contratos, mas também o interesse social de segurança das relações jurídicas, que, para sua existência, torna imprescindível que os celebrantes se mantenham com lealdade, honestidade, probidade, honradez, confiança recíproca, isto é, procedam com boa-fé. Por seu turno, o princípio do equilíbrio econômico consiste na isonomia entre os contraentes no tocante às suas condições pessoais para defender seus interesses. Por fim, o princípio da função social do contrato consiste em abordar a liberdade contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas no campo das relações entre as partes que o estipulam².

09- Obtidos seus princípios fundamentais, concorre para a validade dos contratos, como negócio jurídico que é, à luz do art. 104 do Código Civil, a verificação se há: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prevista ou não defesa em lei. Assim, para que ato contratual adquira eficácia, este deve possuir seus requisitos de validade impostos pelo prescrito legal supra, posto que, na falta de algum deles, gera a invalidade, tornando o contrato nulo, conforme art. 166 do aludido diploma civil. Ressalte-se que, em se tratando de inobservância do requisito concernente à capacidade do agente, na eventualidade desta ser relativa, o contrato é anulável, a teor do art. 171, inciso I, do CC, podendo, no entanto, adquirir eficácia, caso cumpridas as disposição legais de pertinência.

10- O contrato, com seus princípios fundamentais e com seus requisitos de validade para se estabelecer como negócio jurídico, envolve duas ou mais partes, possuindo, de um lado, alguém que se obriga a fazer ou não fazer algo, e de outro lado, alguém que receberá algo mediante contraprestação ou não. Só que, para que ocorra convergência de vontades, vale dizer, para que exista uma relação contratual, três elementos formais surgem como premissas básicas à sua formação, quais sejam: coisa, preço e consentimento. Sem aludidos elementos não se formará o negócio legal, em virtude de se revestirem no pilar intrínseco do ato jurídico eficaz, à luz do direito civil pátrio. Reitere-se que, atualmente, o conceito de contrato vai além de seus aspectos formais, posto repercutir na economia e na sociedade.

11- Quanto à coisa (res), a teor da Lei Civil em sua parte especial – Direito das Obrigações –, a relação contratual comum tem por objeto a obrigação de dar (coisa certa ou incerta), fazer ou não fazer. No referente ao preço (pretium), significa a contraprestação ao objeto do ajuste nos denominados contratos onerosos. Nestes, por haver interesse econômico, existe a obrigação de uma das partes no cumprimento de uma contraprestação. De observar que, nos chamados contratos gratuitos, como os de doações, inexiste contraprestação. No referente ao consenso (consensum), envolve as tratativas expostas pelas partes, teoricamente, boas para ambas, cuja celebração contratual torna obrigatório sua execução. Os três elementos são necessários para a construção e conclusão de um contrato.

12- Por fim, é de se dizer que, na verdade, a relação contratual é viva nos domínios do convívio humano, possuindo pluralidade de dimensões funcionais, fonte soberana constitutiva de juridicidade, detentora de magnitude relevante, por isso de previsão inexorável no sistema civil-constitucional, plasmada nos objetivos dos ditames da justiça social, porém sem aversão aos valores da livre iniciativa, da autodeterminação dos sujeitos e da liberdade contratual, que, diga-se, são facetas fundamentais da dignidade da pessoa humana. Repita-se que o contrato não é ato isolado, mas de relação inserida em processos econômico-sociais de relacionamento variados, na atualidade, tutelado por normas hábeis à promoção de controle, correção e compensação visando ao cumprimento do justo equilíbrio e função social.

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1 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil, 3: contratos. 5ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 34-37.

2 THEODORO JÚNIOR, Humberto. O Contrato e sua Função Social. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 31.

UNIDADE II Do Contrato de Locação - A Lei do Inquilinato

01- O contrato de locação, para Orlando Gomes ocorre quando (...) uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de coisa não fungível³. O art. 565 do Código Civil diz: na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Compreende-se a locação imobiliária como a cessão de um bem imóvel – bem não fungível⁴ –, mediante pagamento de uma remuneração – contraprestação – denominada de aluguel, com duração de um tempo. Na locação, o locador conserva para si a posse indireta sobre o bem, outorgando ao locatário, por meio do contrato (escrito ou verbal), a posse direta, mediante certa retribuição.

02- A locação, sendo espécie de contrato, é negócio jurídico decorrente de encontro da vontade entre partes que produz efeitos legais, criando direito e obrigações na ordem civil, devendo observar requisitos e princípios de validade inerentes a todas relações contratuais. Tendo por fonte a Lei 8.245/91, conhecida por Lei do Inquilinato, aplicada nos casos de locação que envolva imóvel urbano, bem como o Código Civil, aludido contrato não exige forma ou formalidade especial, podendo, assim, ser livremente pactuado de modo verbal ou escrito, evidentemente, respeitando os limites legais. A locação, não obrigando a elaboração de instrumento para seu aperfeiçoamento, pode ser provada por todos os meios de prova admitidos em direito, em face da natureza de avença consensual e não solene.

03- Pela Lei Inquilinária, a teor do seu art. 1º, a expressão locação de coisas textualizada no art. 565 do Código Civil se refere à locação de imóvel urbano, que é aquele que não se destina à economia rural⁵, não importando o lugar em que se encontre situado, podendo ser no perímetro urbano ou fora dele (no campo, rural). A qualificação de imóvel urbano ou rural, para os fins da Lei Locatícia, como frisado, não é da sua situação (...) mas da finalidade natural que decorre de seu aproveitamento, dando-se a distinção mais pelo uso, a qualificação do sujeito, a comodidade e destinação, do que pela matéria e forma de qualquer edificação⁶. Mesmo que o imóvel se localize em zona rural, mas se possuir atividade não relacionada à economia rural, seu contrato locatício reger-se-á consoante os termos da Lei Inquilinária.

04- Ainda a teor do art. 1º da lei aludida, imóvel refere-se a todo bem de raiz, tendo acepção ampla, podendo ser objeto locatício o terreno edificado ou não. Assim, se pode definir que o contrato de locação é o instrumento estabelecido entre partes onde uma delas (locadora) repassa à outra (locatária) imóvel urbano para usar e gozar, mediante pagamento, de regra, em valor pecuniário, costumeiramente, mensal. Pela definição supra, objetivamente, surgem os três elementos formais básicos de todo negócio jurídico, isto é, revela-se a existência da coisa, preço e consentimento. A esses elementos podem se unir outros, que serão tidos como subsidiários ou acrescidos. Recorde-se que, além dos elementos aludidos, todo contrato deve possuir princípios fundamentais e requisitos de validade, como já visto.

05- Caracteriza-se, primeiramente, como elemento coisa na relação locatícia, a entrega de imóvel por uma das partes, teoricamente, com possibilidade de fruição, vale dizer, de uso e gozo pela outra parte. Esta, mediante contraprestação, na forma de aluguel, equivale a cumprir com o elemento preço ajustado e pago a outra parte pelo tempo de fruição do objeto locado. E, definindo-se a pactuação locatícia, surge a concordância dos contratantes nas tratativas por estes convencionadas, havendo o elemento consentimento sob forma de aceitação na formalização e execução do negócio jurídico estabelecido. Como próprio da locação imobiliário, tem-se a questão da destinação da res locata, bem como o tempo de sua duração, cuja falta considera-se por tempo indeterminado.

06- Observe-se que a contraprestação do preço (aluguel) – via de regra, em valor pecuniário – é imprescindível para caracterizar a relação do contrato de locação, em virtude de ser considerado negócio jurídico de caráter oneroso. Caso inexista a contraprestação, poderá ser definida uma outra modalidade contratual, como por exemplo, o comodato (art. 579 do CC). De considerar ainda que, pela relação locatícia, as partes envolvidas revestem-se na qualidade de locador e locatário. A pessoa que cede o uso e gozo do bem imóvel, a res locata, denomina-se agente locador ou senhorio. Já a pessoa que recebe o imóvel urbano pelo locador, obrigando-se ao cumprimento do preço (aluguel) na forma ajustada no contrato de locação, denomina-se de agente locatário, também conhecido sob o rótulo de inquilino.

07- O imóvel urbano para fim locatício regulado pela Lei Inquilinária, a teor do caput de seu art. 1º, pode ser para uso residencial (arts. 46 e 47), para temporada (arts. 48 a 50) ou para uso não residencial (arts. 51 a 57), excluída para as locações de imóveis: (i) de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; (ii) destinados a vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; (iii) de espaços destinados à publicidade; (iv) os ‘apart-hoteis’, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; e (v) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades; tudo a teor do parágrafo único, do art. 1º, da Lei 8.245/91.

08- Como visto, pelo disposto no mencionado art. 1º, de modo expresso, a Lei 8.245/91(Lei do Inquilinato) delimitou as locações de sua regência, tratando apenas de regular a locação de prédios urbanos residenciais, também para temporada e não residenciais. A lei supra cuidou de excluir expressamente de sua incidência, primeiramente, os imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas Autarquias e de suas Fundações Públicas, conforme alínea a, n° 1. É de considerar que: A locação de bens públicos, na verdade, não é propriamente locação, mas permissão de uso, contrato de direito administrativo, consistente em ato negocial, unilateral discricionário e precário⁷. Assim, viabiliza-se a Administração em facultar ao particular a utilização de certo bem público.

09- A vigente Lei 8.245/91, pelas alterações recebidas ao longo do tempo, é bom frisar, vai se mantendo como diploma adequado vocacionado ao compromisso locativo. Cuida-se de uma codificação inquilinária com princípios de direito material e de direito processual regularmente postos, que, apesar de medrar tratamento diferenciado em favor do inquilino (parte juridicamente mais fraca), em nada abusa do locador, instrumentalizando equilíbrio satisfatório às partes, daí a razão de manter-se mais de 3 (três) décadas. Seu caráter social, decorrente da relação locatícia, encontrou eco na razão de uma proteção especial, como a concedida ao hipossuficiente e aos seus familiares nas locações em geral, para garantir uma certa estabilidade na res locata, tornando realidade o princípio da função social do contrato.

10- Foi, exatamente, por levar em conta o caráter social decorrente da relação locatícia imobiliária que o legislador pátrio, desde há muito, se vê na contingência de tutelar a tormentosa e histórica situação das famílias brasileiras quanto a um teto de moradia. Verdadeiramente, as convenções sobre locação materializam disputas voltadas ao aspecto social, cujo desequilíbrio na balança dos agentes envolvidos, faz por merecer a devida interferência do Estado, no sentido de nivelar e resguardar os interesses dos convenentes, máxime da parte mais frágil, de ordinário, o inquilino. Portanto, existe o propósito da lei em relação à proteção do locatário e de sua família, justificando uma tutela especialíssima como meio de equilibrar os poderes entre os contratantes.

11- É de pertinência a lição: A locação residencial, em nosso pais, sempre foi tratada de modo excepcional pelo legislador, conferindo, via de regra, uma maior proteção ao inquilino, considerando o hipossuficiente na relação jurídica. Para resguardar os interesses sociais que a situação envolve, a norma legal atual afasta nessas locações a possibilidade de denúncia vazia pura (retomada por mera conveniência), oferecendo ao locador apenas a denúncia cheia (motivada, conforme previsão legal) ou as denúncias condicionadas (denúncias imotivadas que dependem de certa condição – em geral implicando algum prazo mais extenso que o comum – para poderem serem exercitadas)⁸. Por evidenciar relevante interesse social a questão de moradia, justifica-se plenamente a lei especial 8.245/91.

12- Detentora, pode-se dizer, de magnitude relevante, por isso de previsão inexorável no sistema civil pátrio, a Lei 8.245/91, não se pode negar, intuindo um justo equilíbrio locativo, põe em prestígio não ser a relação jurídica inquilinária ato isolado, mas de vinculação inserida em um processo econômico-social concernente ao sério problema da moradia em solo nacional. Assim, assume ser instrumento hábil de tutela para o equilíbrio dos poderes contratuais, onde a parte mais fraca (o locatário) tenha essa fraqueza compensada por um tratamento legal diferenciado, tornando de efetiva concretização a atual concepção do Estado Democrático de Direito, qual seja, de por meio de normas postas abrigar a promoção de controle, correção e compensação para o cumprimento da função social do contrato.

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3 GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro, 8ª ed. Editora Forense, p. 312.

4 Em um conceito básico, bens infungíveis são os que, devido sua natureza peculiar, não podem ser substituídos. Diferentemente dos bens fungíveis que podem substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade (art. 85 do CC), os bens infungíveis são os que, pela sua qualidade individual, têm um valor especial, não podendo por este motivo serem substituídos sem que isso acarrete a alteração de seu conteúdo.

5 Rural é o que se relaciona ou é próprio do campo; que está situado no campo; agrícola; rústico. A teor do art. 4º-I, do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), existe a seguinte definição: Imóvel rural, o prédio rústico, de área contígua qualquer que seja sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.

6 Lex 145/341.

7 SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo. 3ª Ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1998, p. 27.

8 CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotações à Lei do Inquilinato. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais Método, 2000, p. 429.

PARTE II

A LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA URBANA REGIDA PELA LEI DO INQUILINATO

UNIDADE I Da Locação em Geral na Lei do Inquilinato (art. 1º ao 13)

Obs.: Os arts. 1º ao 13, a seguir vistos, tratam da locação em geral na Lei do Inquilinato, sendo matéria constante na sua Seção I, sob o rótulo Da Locação em Geral, do Capítulo I, sob o rótulo Das Disposições Gerais, do Título I, sob o rótulo Da Locação.

II.I.1- O artigo 1º: Este artigo refere-se sobre as locações reguladas pela Lei do Inquilinato.

Art. 1º- A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações pública;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

- Apreciação geral preliminar

01- A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, rotulada de Lei do Inquilinato, que se divide em Títulos (constam apenas três), Capítulos e Seções, é o ordenamento jurídico pátrio que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos de pertinência, devendo ser empregada a todas as locações assim consideradas, aplicando-se, na sua omissão, as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil. Desse entendimento, dispõe o seu preambular art. 1º: A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei, bem como o seu art. 79, que expressa: No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil. Para fins da lei supra, o que caracteriza um imóvel como urbano é a sua destinação não a sua localização física (urbana ou rural).

02- O regime especial da Lei Inquilinária, define o contrato locativo em três espécies: locação residencial, locação para temporada e locação não residencial. Pela primeira, residência se mantém como noção de fato, designando o lugar em que a pessoa tem sua moradia habitual, sendo necessário o elemento habitualidade em oposição à acidentalidade ou provisoriedade. A locação para temporada vem definida pelo art. 48 da LI, que diz: Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

03- Já o contrato inquilinário da espécie não residencial envolve duas acepções: lato sensu e stricto sensu. Em sua acepção lato sensu, a locação não residencial é a que não se destina à moradia habitual do usuário, de seus familiares ou dependentes, tendo, na maioria das vezes, uso comercial (industrial) com prazo contratual de 5 (cinco) ou mais anos, podendo ser renovado compulsoriamente, incluindo a sociedade civil com fins lucrativos, as locações em shopping centers e as locações no modelo built to suit (locação por encomenda). Na sua acepção stricto sensu, trata-se de locação não residencial que não preenche os requisitos dos locativos para fim comercial (industrial), exemplo, as salas alugadas a profissionais liberais (médicos, advogados, engenheiros, contadores etc.).

- Apreciação do caput

04- Diz o caput: A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei. A qualificação de imóvel, quer urbano ou rural, para os fins da lei, não é da sua situação ... mas da finalidade natural que decorre de seu aproveitamento, dando-se a distinção mais pelo uso, a qualificação do sujeito, a comodidade e destinação, do que pela matéria e forma de qualquer edificação⁹. Mesmo que o imóvel esteja localizado em zona rural, mas se possui atividade não relacionada à economia rural, sua locação reger-se-á nos termos da Lei Inquilinária. Assim, a título de exemplo, se o imóvel, não obstante rural, não está sendo utilizado para a finalidade agrícola ou pecuária, em virtude de abrigar posto de gasolina, com objetivo puramente comercial, deve se sujeitar à disciplina da Lei Inquilinária.

05- O imóvel rural é tutelado pelo Estatuto da Terra, ou seja, pela Lei nº 4.504/64, que, em seu art. 4º, o define como: prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de inciativa privada. Desta maneira, na simetria do que já foi expendido, o critério para a qualificação de locação de imóvel urbano ou de arrendamento de imóvel rural deve ser não o da sua localização, mas da atividade a ser nele desenvolvida. Em remate, é de se dizer que o contrato de arrendamento de imóvel rural, cuja finalidade não atende ao disposto no art. 4º retrotranscrito, se desenvolvida atividade industrial ou comercial, sofre aplicação da Lei do Inquilinato.

06- Portanto, é de forma simples e direta que a Lei Inquilinária, pelo caput em tela, dispõe e regula sobre a locação de imóvel urbano pátrio. Veja-se o julgado: A destinação do imóvel para locação urbana pode ser para uso residencial (arts. 46 e 47 da Lei 8.245/91), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91) ou para uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei 8.245/91)¹⁰. A expressão imóvel concerne a todo bem de raiz, tendo acepção ampla, podendo ser objeto locatício o terreno edificado ou não, desde que tido como urbano, isto é, que não sofra destinação agrícola, pecuária ou agroindustrial não importando a sua localização física (urbana ou rural). Para a Lei das Locações, o que caracteriza a relação locatícia é a utilização de imóvel urbano por outrem mediante pagamento de aluguel ao locador.

- Apreciação do parágrafo único

07- Como visto, a Lei Inquilinatícia cuida apenas em regular a locação de prédio urbano, vale dizer, locação residencial (arts. 46 a 47), locação para temporada (arts. 48 a 50) e a não residencial (arts. 51 a 57), sendo que, pelo parágrafo único: Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações pública; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

08- Cumpre notar que, cotejando as legislações atuais quanto aos regimes legais vigentes sobre locações, pode ser identificada a seguinte ordem: (i) regime comum e supletivo de todas as locações de coisas móveis e imóveis constante no Código Civil (arts. 565 a 578); (ii) regime específicos dos arrendamentos rurais, constante na Lei 4.504/54 (Estatuto da Terra), conforme arts. 92 a 95; (iii) regime específico das locações de imóveis da União, constante no Decreto-Lei 9.760/46; (iv) locações de terras indígenas, para a qual é de ser observado o art. 18 da Lei 6.001/73 (Estatuto do Índio). Repita-se, cabe somente ao regime específico das locações de imóveis urbanos a Lei 8.245/91, conhecida por Lei do Inquilinato, com exceção das locações previstas no próprio parágrafo único de seu art. 1º.

- Apreciação da alínea a, nº 1 do parágrafo único

09- Pela alínea a, estão fora da incidência da lei: as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e de suas fundações públicas. Veja a lição: a locação de bens públicos, na verdade, não é propriamente locação, mas permissão de uso, contrato de direito administrativo, consistente em ato negocial, unilateral discricionário e precário¹¹. Assim, viabiliza-se a Administração facultar ao particular utilizar certo bem público. Daí, a existência do instituto da permissão de uso como ato unilateral, discricionário e precário, pelo qual a Administração concede a utilização de bem público ao particular, podendo ser revogada a qualquer tempo, cujo ato negocial não se configura em contrato de locação, posto refugir da atuação própria da senda privada contratual.

10- É de se compreender, portanto, que, a teor do prescritivo em comento, a Lei Inquilinária não incide quando o imóvel locado for de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas Autarquias e Fundações Públicas, hipótese em que a lei aplicável será a prevista em legislação específica. Note-se, no entanto, que se qualquer dessas entidades estiver na condição de inquilina, sujeitam-se à relação contratual mediante a regência do diploma especial da Lei de Locações, uma vez que: "Quando as entidades públicas ut supra tomam em locação algum imóvel, elas atuam como o particular e, nesse caso, deve ser aplicada a Lei. 8.245/91, de 18 de outubro de 1991"¹². Assim, assumindo a condição de locatárias, repita-se, as entidades aludidas estão incluídas na incidência da Lei Inquilinária.

11- No concernente à legislação especial que incide na hipótese de serem partes locadoras a União, os Estados, os Municípios, suas Autarquias ou Fundações Públicas, é de ser aplicável o seguinte magistério: A locação de imóvel da União está regida pelo Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, em seus artigos 86 a 91. (...). Os Estados e Municípios disciplinam, em legislação própria, a locação de seus imóveis que segue, em geral, as mesmas linhas do Decreto-Lei 9.760. O objetivo de afastar dos imóveis da União e das demais pessoas jurídicas de direito público a incidência da Lei do Inquilinato é o de livrar o contrato das peias e restrições ali inseridas¹³. De se observar que o Decreto-Lei nº 9.760/1946 dispõe sobre os bens imóveis da União e dá outras providências.

12- Cumpre salientar que as Empresas Públicas e Sociedades de Economia Mista, agindo como agentes locadoras ou locatárias, submetem-se à Lei Inquilinatícia, pois o prescritivo em comento apenas excluiu do âmbito da referida lei especial as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas. Então, se uma Empresa Pública ajusta contrato locativo de imóvel de sua propriedade, o qual, para os efeitos legais, é de natureza privada, o contrato de locação dele derivado também é de natureza privada, e não administrativa, sendo regido pela Lei Inquilinária. As Empresas Públicas e Sociedades de Economia Mista são dotadas de personalidade jurídica de direito privado, por isso a regra de sujeição ao regime jurídico comum¹⁴.

- Apreciação da alínea a, nº 2 do parágrafo único

13- No relativo à locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, é outra exceção que foge do campo de atuação da Lei do Inquilinato, sendo de aplicação o Código Civil. Vaga autônoma, de ordinário, é a que tem matrícula própria, isto é, separada da matrícula do imóvel, fato muito raro nos dias de hoje. Portanto, para fugir da incidência da Lei do Inquilinato, vaga de garagem como objeto de locação imobiliária deve se constituir como unidade autônoma possuidora de registro imobiliário, pois se a locação da vaga ocorre em conjunto com o imóvel, a ela não se aplica o Código Civil, mas a Lei Inquilinária. A garagem de edifício, quando locada isoladamente e desvinculada da unidade residencial, submete-se a denúncia vazia (RT 629/186).

14- Ainda sobre o prescritivo, veja-se o julgado: A norma do art. 1º, § único, ‘a’, da Lei 8.245, que retira do âmbito de incidência desse diploma legal ‘as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamentos de veículos’, refere-se a uma única vaga, ou vagas (ou boxes) determinados, dentro de um estacionamento. Quando, porém, se trata da locação de um terreno onde se instalam diversos boxes de estacionamento, é evidente que tal relação se caracteriza como locação de imóvel urbano, fazendo incidir sobre ela a legislação inquilinária¹⁵. Observe-se também, o seguinte julgado do STJ: A locação de terreno urbano para a exploração de serviço de estacionamento não afasta a incidência do regramento da Lei de Locações - Lei 8.245/91 -, pois tal atividade não se subsume à exceção contida no art. 1º, § único, alínea a, 2, da referida lei¹⁶.

- Apreciação da alínea a, nº 3 do parágrafo único

15- No referente às locações dos espaços destinados à publicidade, de igual maneira, estes não sofrem incidência do diploma legal inquilinário. Por certo, a Lei das Locações, por levar em conta que a finalidade peculiar da publicidade, mantém-se refratária aos interesse intrínseco da natureza por si objetivada, qual seja, a locação de imóveis residenciais e não residenciais – este em seu sentido amplo –, e tencionou por afastar os espaços destinados à publicidade de sua aplicação especial. Nesse sentido, é de se entender que os contratos locatícios concernentes a paredes para fins publicitários ou decorrentes de testadas de terreno para colocação de publicidade, refogem da atuação especial social da Lei 8.245/91, por isso sofrendo regulação pelo direito comum, ou seja, pela codificação civil pátria.

- Apreciação da alínea a, nº 4 do parágrafo único

16- Outra exceção adotada na Lei do Inquilinato é a referente aos contratos de locações de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e, como tais, sejam autorizados a funcionar. A figura jurídica dos apart-hotéis, conhecidos por flat services, ou simplesmente flat, segundo a União Internacional de Organismos Oficiais de Turismo, a par de desenvolverem tipos de acomodações em edifícios prestando serviços assemelhados a hotel, não são possuidores desta condição, em virtude de se constituírem em apartamentos sujeitos a venda. Naturalmente, por se vincular a alojamento de hóspedes, assemelhado a hotel, a exceção aludida ficou imune a Lei do Inquilinato, devendo ser observada a legislação comum.

17- Entendendo que os apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados têm características plenamente voltadas a estabelecimentos aplicados à atividade empresarial hoteleira, explorando respectivos serviços, confira-se a lição: "(...) os apart-hotéis, também denominados de flat services, surgem para uma porção diferenciada da população, de maior poder aquisitivo. A natureza ou destinação desses prédios é que os coloca fora da lei do inquilinato. Esses serviços... são os usuais do ramo hoteleiro... No entanto, a lei exige que para caracterização desse fenômeno existam os serviços, tais como fornecimento de refeições, limpeza diária e arrumação da unidade, portaria, mensageiro etc... O contrato que une o usuário do flat e administração ou proprietário é de hospedagem e não de locação"¹⁷.

18- Não é de se desprezar, no entanto, que determinadas situações surgem de modo concreto que merecem certa acuidade para definir a aplicação da Lei do Inquilinato ou do Código Civil, não bastando a condição de flat ou apart-hotel, por isso também é de se textualizar o esclarecedor magistério de que: Deve haver a conjugação de dois contratos típicos, um de locação de coisa, e outro de prestação de serviços, a gerar um terceiro, que não se subordina à legislação inquilinatícia¹⁸. Atento a essa circunstância, imagine que, se a res locata sob o rótulo de flat ou apart-hotel for utilizada por tempo considerável para residência, sem prestação de serviço específico dessa modalidade locatícia, portanto, se há típica relação de locação para fim residencial, aplica-se a Lei 8.245/91¹⁹.

- Apreciação da alínea b do parágrafo único

19- Por fim, estabelece a alínea b em tela que as locações referentes ao arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades, estão fora da aplicação da Lei Inquilinária. Desta maneira, a excepcionalidade aludida refere-se não só ao arrendamento mercantil, conhecido por leasing, como também a todas as suas modalidades. Sobre o tema, dispõe o parágrafo único, do art. 1º, da Lei 6.099/75, alterado pela Lei 7.132/83: Considera-se arrendamento mercantil, para os efeitos desta Lei, o negócio jurídico realizado entre pessoa jurídica, na qualidade de arrendadora, e pessoa física ou jurídica, na qualidade de arrendatária, e que tenha por objeto o arrendamento de bens adquiridos pela arrendadora, segundo especificações da arrendatária e para uso próprio desta.

20- O chamado contrato de leasing é o que desenvolve entre partes arrendadora e arrendatária, onde aquela tem a posse indireta da res locata e esta a posse direta, havendo pagamento periódicos de contraprestações, para amortização do valor do bem contratado, dos encargos legais, tributos e da remuneração, a ser cumprido pela arrendatária. Surge, como uma de suas principais características, o fato de, ao término do contrato, a arrendatária ter a opção de adquirir definitivamente o bem arrendado. Atente-se que, não só para o arrendamento mercantil, bem como para todas as modalidades estabelecidas no parágrafo único, do art. 1º, da Lei Inquilinária, são exceções que fogem da área de sua atuação, sendo matérias regidas por leis especiais ou pela legislação civil.

II.I.2- O artigo 2º: Este artigo refere-se sobre a presunção da responsabilidade solidária legal dos locativos, também sobre a presunção de locatários ou de sublocatários a ocupantes de habitações coletivas multifamiliares.

Art. 2º- Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.

- - Apreciação do caput´

01- O caput em tela dispõe: Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. Pelo texto, é de se compreender que, por exemplo, existindo mais de um locatário atuando em um mesmo contrato locativo, são considerados devedores solidários, exceto se o locador renunciar à referida solidariedade. Consoante regra jurídica, na solidariedade, qualquer dos devedores responde integralmente pelo débito. No caso locativo, seguindo o exemplo, quando existir mais de um inquilino há solidariedade, podendo o senhorio cobrar o débito integralmente de qualquer deles. O Código Civil pelo art. 265 diz: a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade da parte, daí a Lei Inquilinária, pelo do caput em apreço, dispor da solidariedade.

02- O contrato de locação imobiliário, firmado por escrito, deve sofrer a chancela (assinatura) do locador e do locatário, normalmente, com firmas reconhecidas por agente cartorário (notário público), bem como estar assinado, via de regra, por duas testemunhas presenciais do ato, cujo instrumento serve como título executivo extrajudicial para eventuais fins de cobrança pela recalcitrância de uma das partes ao estipulado no pacto, pelos meios judiciais próprios. Observe-se que, existindo resistência ao cumprimento da obrigação e havendo pluralidade de sujeitos na relação contratual, estes são solidários, ainda que, nesse particular, o contrato seja omisso, pois, repita-se, a teor do caput em apreço: Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

03- Mais especificamente sobre o instituto da solidariedade, pelo art. 264 do Código Civil: há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda, sendo certo que, repita-se, a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes (art. 265-CC). Assim, na eventualidade da locação, obviamente por escrito, não distinguir a responsabilidade de dois ou mais locadores ou locatários, haverá solidariedade, ante a expressa determinação do caput em testilha. Não se trata, portanto, de solidariedade presumida, mas sim legal, onde a obrigação, embora única, absorverá pluralidade de credores ou de devedores, podendo-se exigir de algum dos inadimplentes o cumprimento do contrato.

04- A solidariedade do caput em comento, é de ser realçado, apenas concerne à obrigações de natureza patrimonial decorrente da locação, daí qualquer dos inquilinos ser responsável pelo cumprimento da contraprestação toda – aluguéis e demais encargos –, sendo que, na hipótese da dívida locatícia ser resgatada por inteiro por um dos locatários solidários, este terá o direito de exigir de cada um dos demais inquilinos a sua quota. Por outro lado, por efeito da solidariedade constante no prescritivo, havendo mais de um senhorio, poderá o locatário cumprir a obrigação dos aluguéis a qualquer um deles. Não deve ser esquecido que, no relativo ao objeto econômico do pacto locativo, a solidariedade se estende ao aluguel, aos encargos, às penalidades e todas as obrigações assumidas no contrato.

05- Como exemplo de solidariedade em contrato de locação entre locadores, consoante os termos do caput em apreciação, é de ser conferido o seguinte julgado da Excelsa Corte do Superior Tribunal de Justiça: A Lei nº 8.245/91 dispõe em seu art. 2º que na pluralidade de sujeitos na relação locatícia os mesmos são solidários. Dessa forma, pode apenas um dos locadores impugnar a pretensão do autor, sem que possa se considerar o silêncio dos demais como concordância do pedido²⁰. Ante a solidariedade legal das partes verificada nos locativos de imóveis urbanos, na eventualidade de existir demanda envolvendo partes solidárias acerca de pendências destes, é de se observar que a matéria defensiva arguida por um dos sujeitos solidários aproveita ao outro.

- Apreciação do parágrafo único

06- Estatui o parágrafo único em testilha: Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários. Presume-se a condição de locatários ou sublocatários aos ocupantes de imóveis destinados aos tipos de habitações aludidas, porquanto se estabelece uma relação inquilinária em decorrência de existir o uso e gozo por parte do imóvel mediante contraprestação em dinheiro, desta forma, sendo aplicada às regras da solidariedade previstas no caput do artigo. A expressão multifamiliar mantém conexão a certa quantidade de famílias. Sublocatário é o que recebe o bem por sublocação. Assim, aos ocupantes de habitações coletivas ou multifamiliares a Lei Inquilinária confere presunção da qualidade de locatários ou sublocatários.

07- Questão não muito fácil é identificar habitações como coletivas multifamiliares. Ao caso, gize-se a prestigiosa lição definindo-as como: prédios urbanos de ordinário bem localizados nos centros das grandes cidades, destinados à habitação de um sem-número de famílias. A ocupação se dá por quarto ou até por vaga, em precárias condições de higiene, servindo poucas dependências sanitárias a um elevado número de pessoas²¹. Aludidos tipos habitacionais são rotulados de cômodos ou de cortiços. Nesse tipo de imóvel: o proprietário geralmente mantém um administrador do prédio, que cobra os aluguéis e cuida dos pequenos reparos e das reclamações. Também é comum esse administrador aparecer como locatário, que faz contrato de sublocação com os moradores...²².

08- É de se repetir que, nos termos do parágrafo único ora apreciado, os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários, cujo fato, releva observar, faz decorrer não ter aplicação a tais ocupantes a exigência de consentimento expresso do locador contemplada no art. 13 e parágrafo, do Diploma Legal Inquilinatício. Assim, em virtude da presunção aludida, eventuais locatários ou sublocatários passam a ser considerados solidariamente responsáveis, conforme o caput do artigo em tela, pelos aluguéis, encargos, penalidades e todas as obrigações assumidas no contrato. Por efeito natural, é de ser considerada como relativa a presunção de locatário ou sublocatário envolvido em habitações coletivas multifamiliares, por isso admite prova em contrário.

II.I.3- O artigo 3º: Este artigo refere-se sobre o tempo do contrato de locação. Também, sobre a eventual exigência de vênia conjugal.

Art. 3º- O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

- Apreciação do caput

01-O prazo locativo imobiliário pode ser por qualquer tempo, mas existe a necessidade de vênia conjugal se igual ou superior a 10 (dez) anos, na forma do caput em tela, que diz: O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. A vênia conjugal (concordância do cônjuge) pode constar no próprio contrato, que é o usual, ou por instrumento à parte. Por certo, nos ajustes com prazo igual ou superior a 10 (dez) anos, fato raro nas locações, o legislador intuiu a proteção dos interesses da família, podendo-se: (...) afirmar que a regra tem aplicação também para as pessoas não casadas, a partir da proclamação constitucional que reconhece como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher (art. 226, §3º)²³.

- Apreciação do parágrafo único

02- Estipula o parágrafo único em tela que: Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. Como consequência da ausência da outorga conjugal às locações por tempo igual ou superior a dez anos, o prazo que exceder referido tempo não terá eficácia em face do cônjuge que não prestou sua vênia, ocasionando não ter obrigação de cumpri-lo. O certo é que as locações aludidas, caso firmadas sem o assentimento de ambos os cônjuges, só valem para o firmatário do locativo. Observe-se que, na hipótese de injusta recusa de um deles na pactuação locatícia, a parte interessada poderá valer-se da solução mediante a via judicial objetivando o suprimento da falta (art. 1.519 em harmonia com os arts. 1.648 e 1.649, todos do Código Civil).

03- De fato, a Lei do Inquilinato não estabelece prazo máximo, ou mínimo, para os contratos de locação, decorrendo poder ser ajustados por qualquer tempo, valendo a ampla liberdade das partes. Nessa linha: A Lei do Inquilinato privilegiou o princípio da autonomia da vontade ao dispor que o contrato locativo pode ser ajustado por ‘qualquer prazo’, exigindo a vênia conjugal apenas no caso de ser superior a dez anos²⁴. Assim, a outorga do cônjuge, como regra, não é exigida no contrato de locação de imóvel urbano, salvo quando o prazo deste for igual ou superar 10 (dez) anos. Digno de registro, repita-se, é que a ausência da vênia do cônjuge não invalida o contrato, apenas não o obriga a observar o prazo excedente, na conformidade do texto do parágrafo único em apreço.

04- Por certo, na atualidade as pessoas sequiosas por uma agilidade preponderante na dinâmica do trato social, desprezam ficar vinculadas a longos compromissos, decorrendo afetar os ajustes locativos, tornando raro os contratos de locação por prazo igual ou superior a 10 (dez) anos, valendo a seguinte lição: Um exame, ainda que apressado, da realidade do mercado locativo atual, revela a tendência, de reduzir cada vez mais os prazos dos contratos de locação de imóveis urbanos. Os prazos longos são raríssimos, e só se encontram em locações especiais, de grandes imóveis, geralmente para fins industriais ou comerciais, em que o locatário fará pesados investimentos, instalações e adaptações, tendo de garantir prazo suficiente para o retorno do capital investido no imóvel²⁵.

05- Embora a lei mantenha liberdade nos prazos locatícios, surgem, como exceções, algumas hipóteses de exigência de prazo. Assim, prevê um limite máximo de tempo de 90 (noventa) dias nas locações para temporada (art. 48 da LI), sendo que, para as locações residenciais, os contratos firmados por escrito com o prazo inferior a 30 (trinta) meses não cabe a chamada denúncia vazia, que é o pedido da retomada da res locata pelo locador sem ter que justificá-lo (interpretação dos arts. 46 e 47 da LI). Também, só terá direito ao uso da ação renovatória²⁶, em se tratando de locações de imóveis destinados ao comércio, o inquilino que firmou contrato escrito por prazo mínimo de 5 (cinco) anos, ou cuja soma