Estudos Aplicados de Direito Empresarial - Contratos

De Maria Isabel Carvalho Sica Longhi

Selecionar os alunos para publicação dos artigos pela Editora Almedina não é uma tarefa fácil. Os trabalhos apresentados são sempre resultado de muito esforço e dedicação de todos os alunos e muitas conversas entre eles e eu. Os temas apresentados são sempre aqueles de maior relevância no direito dos contratos, com debates atuais na doutrina e jurisprudência. Desta forma, os trabalhos escolhidos para esse livro são aqueles que se destacaram entre trabalhos de altíssima qualidade, o que significa que são trabalhos que sem dúvida alguma trazem uma imensa contribuição para os operadores do direito.

• Idioma: Português
• Editora: Almedina Brasil
• Data de lançamento: 1 de dez. de 2019
• ISBN: 9788584935840

Pré-visualização do livro

Estudos Aplicados

de Direito Empresarial

CONTRATOS

2019

Coordenação:

Maria Isabel Carvalho Sica Longhi

logoAlmedina

ESTUDOS APLICADOS DE DIREITO EMPRESARIAL

CONTRATOS

© Almedina, 2019

COORDENAÇÃO: Maria Isabel Carvalho Sica Longhi

DIAGRAMAÇÃO: Almedina

DESIGN DE CAPA: FBA

ISBN: 978-85-8493-584-0

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)

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Estudos aplicados de direito empresarial :

contratos / coordenação Maria Isabel Carvalho

Sica Longhi. -- São Paulo : Almedina, 2019.

Bibliografia

ISBN 978-85-8493-584-0

1. Contratos (Direito) - Brasil 2. Direito

Empresarial 3. Direito empresarial - Brasil

I. Longhi, Maria Isabel Carvalho Sica..

19-31467                         CDU-34:338(81)

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Índices para catálogo sistemático:

1. Brasil : Direito empresarial 34:338(81)

Maria Alice Ferreira - Bibliotecária - CRB-8/7964

Este livro segue as regras do novo Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa (1990).

Todos os direitos reservados. Nenhuma parte deste livro, protegido por copyright, pode ser reproduzida, armazenada ou transmitida de alguma forma ou por algum meio, seja eletrônico ou mecânico, inclusive fotocópia, gravação ou qualquer sistema de armazenagem de informações, sem a permissão expressa e por escrito da editora.

Novembro, 2019

EDITORA: Almedina Brasil

Rua José Maria Lisboa, 860, Conj.131 e 132, Jardim Paulista | 01423-001 São Paulo | Brasil

[e-mail]

www.almedina.com.br

APRESENTAÇÃO

Selecionar os alunos para publicação dos artigos pela Editora Almedina não é uma tarefa fácil. Os trabalhos apresentados são sempre resultado de muito esforço e dedicação de todos os alunos e muita conversas entre eles e eu. Os temas apresentados são sempre aqueles de maior relevância no direito dos contratos, com debates atuais na doutrina e jurisprudência. Desta forma, os trabalhos escolhidos para esse livro são aqueles que se destacaram entre trabalhos de altíssima qualidade, o que significa que são trabalhos que sem dúvida alguma trazem uma imensa contribuição para os operadores do direito.

O trabalho da Mariana Rodrigues Cursino Osorio Nunes sob o título Rescisão de contratos motivada por questões de compliance traz uma importante discussão sobre as consequências para os contratos de uma sociedade que descumpre com as obrigações de compliance. O trabalho discute a dificuldade para demonstração de uma violação de compliance por uma das partes do contrato e consequentemente a importância da elaboração adequada de cláusulas sobre o assunto nos contratos, como forma de mitigar os riscos da sociedade que quer resolver o contrato.

Já o Marcos Carrasco Gonzales, que superou muitos impedimentos que se encontravam na sua vida no momento da elaboração do trabalho de conclusão do LLM, produziu um belíssimo trabalho com o título Contratos administrativos sob a ótica da função social dos contratos. O objetivo do trabalho é ponderar se as prerrogativas da administração, nos contratos com ela estabelecidos, devem sempre ser sujeitos aos princípios norteadores do direito dos contratos em geral, mas dando enfoque ao princípio da função social dos contratos.

Nessa mesma linha está o trabalho de Renata Nadalin Meireles Schirato, que já se tornou uma referência no tema de contratos administrativos. No trabalho com o título Contratos Públicos e Privados: ainda persiste a dicotomia? Uma análise sob a ótica da boa-fé objetiva., Renata traz a evolução histórica dos contratos administrativos, bem como um panorama do ordenamento jurídico atual com enfoque nos princípios contratuais, para justificar uma nova classificação dos contratos administrativos.

Juliana Braido Zaccarelli, desde o início do curso, quis discutir a necessidade da mínima intervenção judicial nos contratos built to suit. Juliana faz isso de forma clara e precisa no trabalho com o título A intervenção judicial nos contratos built to suit demonstrando os riscos das decisões judiciais que tentam equiparar o contrato de built to suit a outros contratos, para as partes que muitas vezes levam longos meses em negociação.

Por fim, Nathan Rocha Fernandes traz uma discussão de forma bastante ampla de assunto ainda polêmico sobre assinatura eletrônica e digital. O trabalho com o título A aceitação da assinatura digital e eletrônica nos contratos faz uma incursão sobre diferentes modalidades de assinatura eletrônica e digital, esclarecendo o assunto como nenhum outro trabalho até hoje, com conclusão que coloca fim às discussões sobre o assunto.

PREFÁCIO

A nova edição da Coleção Estudos Aplicados de Direito Empresarial, fruto dos mais qualificados e contemporâneo artigos científicos para a solução e revisão de questões complexas atinentes ao direito empresarial, representa a mais clara aplicação da máxima de que ciência se faz com verdade e não com vaidade, conforme sempre nos lembra o jurista Ives Gandra da Silva Martins.

Durante mais de sete anos em que tenho a honra de figurar como um dos integrantes do corpo docente do Insper Direito, figurando por dois anos como coordenador de tais programas, tive a oportunidade de acompanhar de perto a evolução de todo o nosso corpo discente, fruto da continua busca na excelência em qualidade dos discentes e ininterrupta dedicação de todo o corpo docente, além da equipe de Desenvolvimento de Ensino e Aprendizagem (DEA) que tanto colabora para a nossa evolução como docente, sem se falar na insubstituível equipe da Biblioteca Telles, sem a qual, o resultado de tais trabalhos, certamente não seria possível.

Cada um dos cinco volumes que compõe a Coleção é a representação e espelho da excelência dos cursos de direito do Insper reconhecida por toda a comunidade jurídica, empresarial e profissional, fruto de mais de 20 anos de existência dos programas de direito nesta escola.

O volume destinado aos artigos dos discentes do LL.C. em Direito Empresarial, turma que tive a honra de ministrar algumas disciplinas, possui a complexa missão de mesclar temas jurídicos com conhecimentos interdisciplinares de matérias reconhecidas como não jurídicas. Missão executada com excelência pelos discentes Danniel Barbosa Rodrigues, Evelliny Feitosa Silva Rego, Guilherme Totti, Larissa de Araújo Franco e Luana Leite de Moura. Conforme o leitor terá a oportunidade de constatar, são trabalhos que tramitam entre o grande desafio inovador da Internet das Coisas (IoT) aos direitos do hipersuficiente estabelecido pela reforma trabalhista de 2017, ou ainda, do conceito de insumo para efeitos do PIS e COFINS à análise da teoria do adimplemento substancial, sem se falar no artigo destinado a questão do patrocínio esportivo, tema tão raramente enfrentado pela doutrina pátria. São todos temas fundamentais para a evolução do direito empresarial no Brasil. Parabenizo a Professora Pamela pelo excelente e incansável trabalho realizado e dedicação aos seus orientandos, mesmo com o grande desafio de orientar as turmas dos dois programas (LLC e LLM).

O volume destinado aos artigos dos discentes do LL.M. em Direito nos Mercados Financeiro e de Capitais, igualmente orientado pela Professora Pamela, a quem parabenizo novamente, apresenta os trabalhos dos discentes André Maruch, Fernando Pinto Xavier Filho, Júnia Fontes Vieira Cidade, Rafael Viana de Figueiredo Costa e Tomás Centurione Leme Barbosa. No volume são apresentados trabalhos relevantes para os mercados financeiro e de capitais com o enfrentamento de situações complexas que envolvem a pertinência e a eficiência dos conselhos de administração com diversidade de gênero, tema tão caro e atual para toda a cultura empresarial brasileira, além do artigo diretamente vinculado a temática da prática de Governança Corporativa. Segue o volume com os estudos que tratam sobre a estruturação de veículos de investimentos com a avaliação comparativa de dois importantes institutos como o FIP e a SCP, além das mais recentes formas abusivas de manipulação do mercado e transferência internacional de dados, a qual, além do seu tratamento específico, ganha maior relevância nesse momento histórico nacional de debates sobre a lei geral de proteção de dados brasileira.

O volume destinado aos artigos dos discentes do LL.M. em Direito Societário, apresenta os trabalhos dos discentes Ana Elias Borges Gonçalves, Gabriel Gustavo de Camargo, Guilherme da Cunha Andrade Maranhão, Soila Máira Ferreira da Silva Rodrigues e Victor Dias Vieira Clementino. São apresentados dois estudos práticos abordando o conhecido caso sobre a Oi telecomunicações e a situação da consolidação substancial na prática do direito societário nacional, além da abordagem sobre os temas vinculados as regras de eleição de administradores nos respectivos conselhos das companhias de sociedade por ações, mecanismos de desinvestimentos pelo private equity e poder sancionar da CVM. São todos temas complexos e de extrema atualidade e importância ao profissional estratégico do direito. Parabenizo a Professora Ana Cristina pelo excelente trabalho realizado e dedicação aos seus orientandos.

O volume destinado aos artigos dos discentes do LL.M. em Direito Tributário, carinhosamente conhecido entre nós docentes do Direito como, o volume roxinho por escolha do seu Professor Orientador Regis Braga, a quem já parabenizo pela costumeira e brilhante orientação, dedicação aos seus alunos e intocável coordenação do volume, apresenta os trabalhos dos discentes Gabriela Mattos Uchôa de Moraes, Giuliana Cesani de Oliveira, Luan Moreira, Luiz Guilherme Fernandes Rosa Noronha e Pedro Moura de Almeida. São tratados os temas envolvendo a responsabilidade solidária de empresas do mesmo grupo econômico, comercialização de produtos e serviços durante os voos de aeronaves onde, o elemento territorial torna-se de dificílima definição para o direito tributário, sem se falar na temática envolvendo os benefícios fiscais e a sua análise jurisprudencial, bem como, os temas destinados a tributação quanto a saída definitiva de pessoa natural do território nacional e tributação referente ao pagamento de prémios na emissão de debentures.

Finalmente, o volume destinado aos artigos dos discentes do LL.M. em Direito dos Contratos, turma que igualmente tenho a honra de ministrar algumas disciplinas, apresenta os trabalhos dos discentes Juliana Braido Zaccarelli, Marcos Carrasco Gonzales, Mariana Rodrigues Cursino Osorio Nunes, Nathan Rocha Fernandes e Nathan Rocha Fernandes, todos grandes amigos que conquistamos ao longo do curso. São tratados relevantíssimos temas para o direito contratual e com propostas contemporâneas para problemas complexos, tais como, a questão da intervenção judicial nos contratos de Built to Suit, a avaliação sobre a persistência ou não de uma dicotomia entre os contratos de direito público e privado sob a ótica da boa-fé objetiva, ou ainda, quanto as cláusulas gerais da teoria geral do direito privado, é realizada a analise quanto a situação da função social nos contratos administrativos, além da recente possibilidade de rompimento do vínculo contratual pelo desvio de conduta apurado por regras e programas de compliance. O volume é encerrado com uma temática que me é particularmente muito cara, fruto do meu estudo durante o programa do mestrado, qual seja, a avaliação da manifestação de vontade nos contratos eletrônicos firmados com assinatura digital ou eletrônica. Parabenizo a Professora Maria Isabel (Bel) pelo excelente trabalho realizado, dedicação aos seus orientandos e a sua imensurável gentileza que tenho a oportunidade de acompanhar ao longo de mais de uma década de amizade.

Como dito, a nova edição da Coleção Estudos Aplicados de Direito Empresarial publicada pela prestigiada e rigorosa Editora Almedina, brinda e encerra o ano de 2019, ano em que o direito no Insper completou os seus 20 anos de história, inequívoco reconhecimento e prestígio no cenário jurídico nacional, feitos que nunca serão apagados, por quem quer que seja. Para mim, é uma verdadeira honra participar desse momento histórico da evolução da educação do direito no Brasil, parabéns aos autores e professores orientadores. Boa leitura e sucesso a todos!

Prof. Dr. RODRIGO FERNANDES REBOUÇAS

SUMÁRIO

A Intervenção Judicial nos Contratos Built to Suit

Juliana Braido Zaccarelli

Contratos Administrativos sob a Ótica da Função Social do Contrato

Marcos Carrasco Gonzales

Rescisão de Contratos Motivada por Questões de Compliance

Mariana Rodrigues Cursino Osorio Nunes

A Aceitação da Assinatura Digital e Eletrônica nos Contratos

Nathan Rocha Fernandes

Contratos Públicos e Privados: ainda Persiste a Dicotomia? Uma Análise sob a Ótica da Boa-fé Objetiva

Renata Nadalin Meireles Schirato

A Intervenção Judicial

nos Contratos Built to Suit

JULIANA BRAIDO ZACCARELLI

1. Introdução

O negócio jurídico na modalidade built to suit foi amplamente difundido no exterior, principalmente nos Estados Unidos, a partir da década de 1950, objetivando o desenvolvimento de negócios imobiliários estruturados. Já no Brasil, aludida modalidade contratual apenas passou a ser difundida, timidamente, na segunda metade da década de 1990, ganhando notoriedade no mundo dos negócios a partir dos anos 2000, impulsionada pelo aquecimento do mercado imobiliário nacional após a abertura do mercado para capital estrangeiro, valorização e estabilização da moeda por meio da criação do Plano Real e após a instituição do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e da alienação fiduciária de bens imóveis em garantia, responsáveis por alterar e diversificar os investimentos no mercado imobiliário.

O built to suit surge a partir da necessidade de uma empresa de ocupar determinado imóvel para desenvolver suas atividades, em local estrategicamente por ela definido e customizado com todas as benfeitorias necessárias para tanto, sem que para isso necessite dispor de parcela de seu capital em um ativo imobilizado ou na execução de obras. Assim, referida empresa contrata outra, usualmente do ramo de investimento imobiliário, para construir ou reformar substancialmente um imóvel, em consonância com as diretrizes transmitidas pela empresa contratante, sendo que o aludido imóvel poderá fazer parte do portfólio da empresa contratada ou, ainda, poderá ser adquirido em mercado, por parte da contratada, exclusivamente para atender aos interesses da contratante. Após a finalização da construção ou reforma substancial, a contratada cederá o uso e a fruição do imóvel à contratante, em prazo que permita o retorno financeiro do investimento realizado, acrescido de uma margem de lucro.

Assim, tem-se que os contratos built to suit possuem um viés altamente empresarial, demandando meses de estudos e negociações entre as partes para definição de todas as características do negócio e as contraprestações a que cada parte estará sujeita.

Não obstante a contratação de negócios jurídicos na modalidade built to suit no país remontar ao final do século XX, sua previsão legal no ordenamento jurídico brasileiro somente ocorreu no ano de 2012, mediante a publicação da Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que inseriu essa modalidade contratual na Lei de Locações. Referida legislação está em vigor há mais de 5 anos, mas ainda existem debates quanto aos seus efeitos práticos e aplicabilidade: teria a lei tornado o contrato built to suit um contrato típico? Estaria o built to suit sujeito às normas de direito material da Lei de Locações?

Conforme se extrai do próprio texto legal, nos contratos built to suit prevalecerão as condições livremente pactuadas pelas partes, respeitadas as disposições procedimentais estabelecidas na Lei de Locações. Logo, verifica-se que o built to suit é um produto que decorre diretamente da autonomia privada, tendo em vista que sua principal fonte normativa é a vontade das partes. Portanto, para que aludido contrato atinja seus objetivos, é essencial que referido negócio seja interpretado em consonância com os princípios da autonomia privada e do pacta sunt servanda.

Ocorre que, em tempos de crise econômica, com a alta inflacionária e da taxa de desemprego, o Judiciário tende a interferir em maior grau nas avenças contratuais, valendo-se dos princípios sociais para revisar e, muitas vezes, invalidar determinadas cláusulas contratuais. Essa interferência, por vezes, ocorre em razão de uma aparente situação de desequilíbrio entre as partes, mas sem que ocorra a análise profunda de todos os elementos essenciais e circunstâncias negociais que ensejaram a celebração do contrato em questão.

O presente trabalho busca demonstrar, com base em pesquisas doutrinárias e na legislação, a importância da manutenção das disposições contratuais em um contrato built to suit, principalmente da penalidade em caso de denúncia antecipada do vínculo pela parte contratante, devendo a intervenção judicial nesse tipo de negócio jurídico ser realizada com redobrada cautela e em caráter de extrema excepcionalidade.

2. O Negócio Jurídico na Modalidade Built to Suit

2.1. Origem e Conceito do Built to Suit

O termo built to suit, em tradução literal do idioma inglês para o português, significa construído para servir. Nos Estados Unidos, país em que esta modalidade de negócio jurídico surgiu em meados da década de 50¹, é utilizada a nomenclatura build to suit, com o verbo to build, que significa em português construir, no infinitivo. Todavia, no Brasil, consolidou-se a utilização da expressão com o verbo to build em sua forma passada (ou seja, built). Ainda no Brasil, esta modalidade de negócio também é conhecida como contrato de construção ajustada ou contrato de construção e locação sob medida. No entanto, a nomenclatura built to suit é, de longe, a mais utilizada no país e, portanto, será a denominação utilizada no presente artigo.

2.1.1. O Desenvolvimento do Built to Suit no Mercado Brasileiro

Apesar de o built to suit já ser utilizado nos Estados Unidos desde a década de 50, no Brasil, a primeira notícia acerca da celebração deste negócio remonta ao ano de 1997, quando a empresa Dako S.A. contratou a construção de sua planta industrial sob medida, comprometendo-se a pagar à empresa contratada a remuneração mensal pelo período mínimo de 10 (dez) anos². Porém, foi em meados dos anos 2000 que o built to suit ganhou notoriedade na mídia nacional, em razão da contratação pelo Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC) da construção e ocupação de seu campus na cidade de São Paulo/SP mediante a celebração de um contrato built to suit³.

Assim, o built to suit surge no Brasil no final da década de 1990, impulsionado pelo aquecimento do mercado imobiliário nacional após um longo período de estagnação. De acordo com Daniel Cardoso Gomes, essa crescente do mercado imobiliário brasileiro na última década do século XX está vinculada aos seguintes fatores: (i) abertura do mercado econômico e amadurecimento do mercado brasileiro; (ii) criação do Plano Real; e (iii) promulgação da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 ("Lei 9.514/1997") ⁴.

No ano de 1990, com a eleição de Fernando Affonso Collor de Mello para o cargo de presidente da república, iniciou-se um processo de abertura do mercado brasileiro para empresas estrangeiras investirem capital no país, através de incentivos fiscais concedidos pelo governo e privatizações de empresas públicas⁵.

Se, por um lado, referida abertura de mercado impulsionou a arrecadação por parte do Estado e beneficiou diretamente o consumidor, ampliando a diversidade das mercadorias e produtos para sua aquisição, com a consequente redução de custos (lei da oferta e da demanda), por outro lado as empresas nacionais foram fortemente impactadas pela concorrência com os produtos estrangeiros, de melhor qualidade e muitas vezes com preços mais acessíveis, tendo em vista o maior nível de desenvolvimento das indústrias estrangeiras. Com isso, muitas empresas brasileiras encerraram suas atividades, e aquelas que sobreviveram a este processo investiram seus recursos em modernização de seus métodos de produção e de suas fábricas⁶.

Assim, muitos empresários optaram por desmobilizar seus ativos que não estavam relacionados diretamente à produção, ou seja, seus imóveis próprios, para que o resultado da venda de referidos ativos fosse empregado diretamente na produção e/ou modernização e expansão da estrutura empresarial.

Não obstante os incentivos do governo para o ingresso de investimento estrangeiro no país, ainda existia um fator que desencorajava esse investimento: a inflação desenfreada que assolava o Brasil. A instituição do Plano Real⁷ conseguiu controlar a inflação, possibilitando a estabilidade da economia brasileira. No entendimento de Daniel Cardoso Gomes:

A estabilidade econômica advinda do Plano Real foi uma grande conquista e fator determinante para o desenvolvimento do País. Possibilitou o crescimento do poder aquisitivo da população e trouxe a confiança necessária para a realização de investimentos e/ou contratação de dívidas com amortização a longo prazo (essenciais quando se trata de qualquer espécie de investimentos no setor imobiliário, seja na produção, seja na aquisição de bens imóveis – como a casa própria e/ou imóveis destinados para a locação).⁸

Após o incentivo ao investimento estrangeiro no país e a estabilização econômica ocorrida com o Plano Real, adveio uma medida de extrema relevância para o desenvolvimento do setor imobiliário brasileiro: a promulgação da Lei 9.514/1997, responsável pela instituição do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e pela alienação fiduciária de bens imóveis em garantia.

Até a promulgação da citada lei, a forma tradicional de os investidores imobiliários captarem recursos para financiar seus projetos era através de financiamento bancário, sujeitando-se, assim, às taxas de juros praticadas pelas instituições financeiras. Com a criação do SFI, possibilitou-se a captação de recursos pelo empreendedor imobiliário através de um meio alternativo, mediante negociação de títulos no mercado de capitais, tendo aludida lei instituído um título de crédito específico para ser utilizado pelo mercado imobiliário, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)⁹, além de possibilitar a securitização de créditos imobiliários e a criação de companhias securitizadoras para tal finalidade. Posteriormente, a Lei 9.514/1997 foi alterada pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 ("Lei 10.931/2004"), que expandiu a forma de investimento no mercado de capitais, através da criação de novos títulos de crédito oriundos do mercado imobiliário¹⁰.

Assim, a partir de 1997, foi possível que os empreendedores imobiliários passassem a utilizar os futuros recebíveis, oriundos de seus empreendimentos em desenvolvimento, como lastros de títulos de créditos que, após serem securitizados, poderiam ser negociados no mercado de capitais, objetivando a antecipação de tais recebíveis ao empreendedor para levantar recursos e investir no próprio empreendimento em desenvolvimento.

No entanto, de acordo com Daniel Cardoso Gomes, o sucesso da união entre o mercado imobiliário com o mercado de capitais apenas foi possível em razão da criação, também decorrente da Lei 9.514/1997, de um mecanismo eficaz para garantir que o crédito adquirido pelos investidores, via negociação em mercado de capitais, seria satisfeito: a alienação fiduciária de bens imóveis em garantia¹¹.

A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia é um direito real de garantia pelo qual o devedor (também denominado fiduciante) transfere ao credor (ou fiduciário) a propriedade resolúvel do bem imóvel com o escopo de garantia, ficando o fiduciário com a propriedade e a posse indireta do bem dado em garantia e o fiduciante, por outro lado, com a posse direta do bem. Dentre as vantagens desta espécie de garantia, em linhas gerais, pode-se destacar: (i) a não submissão do credor fiduciário aos efeitos da recuperação judicial requerida pelo devedor fiduciante, nos termos da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 ("Lei 11.101/2005")¹²; e (ii) a maior agilidade na execução da dívida pelo credor fiduciário, tendo em vista que, diferentemente da hipoteca¹³, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, o credor fiduciário não precisará ingressar com ação judicial para a satisfação de seu crédito, tendo em vista que a Lei 9.514/1997 regulamentou a execução extrajudicial desta garantia, não se sujeitando, assim, o credor fiduciário à morosidade do Judiciário brasileiro.

Portanto, a partir de 1997, após todas as mudanças econômicas e jurídicas mencionadas nos parágrafos acima, o mercado imobiliário brasileiro estava diante de um período favorável ao seu desenvolvimento. O fato de empresas de diversos ramos da economia terem optado pela desmobilização de seus ativos ocasionou a alta procura de imóveis para locação, não apenas aquecendo esse mercado, mas, inclusive, gerando um maior investimento por parte dos empreendedores imobiliários na aquisição de imóveis para posterior locação. Porém, referido investimento passou a ser insuficiente. Nas palavras de Daniel Cardoso Gomes:

Para empresas prestadoras de serviços ou até de varejo, em que a adaptação de imóveis para suas atividades é, em princípio, algo relativamente simples, o crescente investimento em edifícios comerciais e galpões atendeu sua demanda. Muitas empresas, entretanto, em razão da complexidade de suas operações e/ou dos seus métodos de produção, necessitavam de edificações peculiares, construídas especialmente para suas atividades, de acordo com as características e exigências próprias. Desse modo, diante da necessidade de se ampliar as plantas industriais no País, atendendo as peculiaridades de cada empresa, surgiram aqui as operações denominadas built to suit. ¹⁴

Após a análise do contexto econômico e jurídico que possibilitou a inserção do built to suit no mercado brasileiro, passaremos a apresentar o conceito desse negócio jurídico.

2.1.2. Conceito de Built to Suit

A previsão legal do built to suit no ordenamento jurídico brasileiro somente se deu com a publicação da Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012 ("Lei 12.744/2012), a qual alterou o artigo 4º e acrescentou o artigo 54-A na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei 8.245/1991 ou, ainda, Lei de Locações"). De acordo com o art. 54-A, entende-se por built to suit a locação de imóvel urbano para fins não residenciais na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado.

Para Alexandre Junqueira Gomide, o built to suit é modelo de negócio jurídico em que uma das partes, o empreendedor imobiliário, reforma ou edifica um imóvel de acordo com as diretrizes transmitidas pelo ocupante que, ao final da obra, receberá por cessão o uso da edificação por determinado período¹⁵.

Rodrigo Ruete Gasparetto conceitua o built to suit da seguinte maneira:

Trata-se de um negócio jurídico por meio do qual uma empresa contrata a outra, usualmente do ramo imobiliário ou de construção, para identificar um terreno e nele construir uma unidade comercial ou industrial que atenda às exigências específicas da empresa contratante, tanto no que diz respeito à localização, como no que tange às características físicas da unidade a ser construída. Uma vez construída, tal unidade será disponibilizada, por meio de locação, à empresa contratante, por determinado tempo ajustado entre as partes. ¹⁶

Fernanda Henneberg Benemond,