Mercado Imobiliário e Desigualdades Socioespaciais

De Juçara Spinelli

O livro Mercado imobiliário e desigualdades socioespaciais é uma obra que se apresenta em duas partes. A primeira se ocupa de uma revisão acerca da rede urbana, com atenção ao tema da reestruturação produtiva que promove novas dinâmicas regionais e intraurbanas. Abre um debate sobre cidades médias, agentes produtores do espaço urbano, concepções acerca do mercado imobiliário e as estratégias adotadas pelos agentes, não raro, voltadas ao aumento da precificação das ofertas de imóveis e, consequentemente, acenando à forte tendência de valorização de áreas da cidade que contribuem para acirrar as desigualdades socioespaciais.
Tendo em vista que os estudos do mercado imobiliário apresentam dificuldades de execução, devido ao fato da inconsistência ou inexistência de dados ou informações no Brasil, a segunda parte se destina a apresentar o caso de Passo Fundo, cidade média do norte do Rio Grande do Sul – Brasil, como um estudo analítico. Inicialmente, são apresentadas a região e a cidade. Uma nota metodológica, apontando caminhos para trabalhos futuros, abre os capítulos da análise das ofertas imobiliárias, sua dinâmica de precificação (1995, 2000, 2005 e 2010), identificação dos agentes produtores do espaço urbano que mais se relacionam com o mercado imobiliário e circuitos de capitais que são reinvestidos nas transações imobiliárias. A discussão centra-se em conhecer estratégias desse mercado para a reprodução do capital e seus reflexos na cidade. É relatada a situação da demanda habitacional e sua relação com o mercado, por meio de um olhar atento à política habitacional recente (Programa Minha Casa Minha Vida), analisando-se o período de 2009 a 2014, a amplitude de seu alcance e, também, a forma de habitação dos que não conseguem acessá-la. Por fim, com uma discussão sobre mercado imobiliário e regulação urbanística, é evidenciada a topografia socioespacial, expressão configuracional dos aspectos correlacionados.
Por seu caráter teórico, metodológico e de investigação empírica, a leitura desta obra se torna um roteiro prático para pesquisas em outros espaços urbanos. É um convite à reflexão sobre esse tema ainda pouco explorado no campo da geografia urbana aplicada às cidades médias, dedicado, complementarmente, a leitores que dialoguem com o planejamento e a gestão territorial.

• Idioma: Português
• Editora: Editora Appris
• Data de lançamento: 11 de nov. de 2021
• ISBN: 9786525001227

Pré-visualização do livro

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COMITÊ CIENTÍFICO DA COLEÇÃO CIÊNCIAS SOCIAIS

Aos meus pais, Avelino e Maria (in memoriam), pedreiro e costureira, que, além de me darem a vida, ensinaram-me, com sua sabedoria, a ter coragem, fé, humildade, a não desistir e o sentido de ser humana.

Ao meu querido companheiro, Ari Rocha da Silva, e à nossa amada filha, Alana Luiza Spinelli da Silva, presentes que a vida me deu, razões de minha existência!

Aos que precisam lutar pelo direito à moradia nessa casa comum...

AGRADECIMENTOS

Teço alguns registros aqui manifestando gratidão pela grande contribuição em minha caminhada acadêmica e pessoal e pelo fortalecimento de laços de amizade. Em primeiro lugar, a todos os meus professores, àqueles que se dedicam a ensinar e transformar sociedades e vidas, bem como aos que lutam pelo direito à moradia.

Ao professor doutor Paulo Roberto Rodrigues Soares, do Programa de Pós-Graduação em Geografia da UFRGS, meu orientador da pesquisa de doutorado realizada entre 2011 e 2015. Adiciono a colaboração do professor doutor Rodrigo Hidalgo Datwyller, em intercâmbio de curta duração na Pontifícia Universidad Católica de Chile, com apoio financeiro da UFRGS, relevante para importantes avanços teóricos e metodológicos. Por suas formas comprometidas de estudar a cidade e de me ajudarem a compreender as desigualdades socioespaciais, além da forte amizade construída, meu especial agradecimento.

Ao grupo de pesquisadores da ReCiMe, pela troca de conhecimentos e saberes, metodologias e experiências, além da recepção e oportunidade de integração à rede. Agradeço especialmente aos professores doutores Everaldo Santos Melazzo e Oscar Sobarzo Miño, pelo olhar especial ao espaço urbano de Passo Fundo e pelas metodologias e elementos teórico-procedimentais. Também, à professora doutora Doralice Sátyro Maia, por me acompanhar em estágio pós-doutoral e promover os avanços nos debates e referenciais para estudar o mercado imobiliário e suas múltiplas interfaces locais e regionais.

O estudo teve imprescindível participação de dois bolsistas de iniciação científica, aos quais manifesto meu reconhecimento e gratidão pelo auxílio nos levantamentos de dados das ofertas imobiliárias, compilações e sínteses. O hoje arquiteto e já mestre Rafael Kalinoski, formado pela UFFS, campus Erechim, RS, e a geógrafa Aline Fernanda Coimbra, formada pela Unesp, campus Presidente Prudente, mestra em Geografia, ambos participantes da ReCiMe. Cabe mencionar o apoio financeiro da Fapergs para o bolsista da UFFS e da Fapesp para a bolsista da Unesp/PP.

Agradeço de forma especial ao amigo e colega do grupo de pesquisa do Netap/UFFS Éverton de Moraes Kozenieski, aos amigos Nola Gamalho e Andrei Signor, que auxiliaram especialmente na etapa de elaboração das representações cartográficas e colaboraram com debates auxiliares à elaboração textual.

Igualmente, agradeço a participação de todos que alcançaram informações, materiais, participaram de levantamentos e entrevistas, socializando conhecimentos e saberes.

Por fim, agradeço a concessão do afastamento para capacitação nos anos de 2015 e 2020, por parte da UFFS, para realização de parte da pesquisa e organização deste livro, pela colaboração de todos os colegas e estudantes do curso de Geografia, aos quais destaco reconhecimento e gratidão.

Muito obrigada!

APRESENTAÇÃO

O livro Mercado imobiliário e desigualdades socioespaciais foi motivado pela possibilidade de proporcionar um estudo sistematizado em uma publicação de alcance amplo aos pesquisadores e interessados no tema. Explorar tal assunto atrela-se a uma trajetória de vida, formação e trabalho que compartilho aqui.

A recorrente pergunta por parte de estudantes dos cursos em que leciono, acerca do porquê da escolha do tema com o viés da geografia se constituiu em um fato importante, pois a resposta revela fatores que principiaram o caminho que venho trilhando nos estudos urbanos. Relato uma situação pessoal, em que cresci envolvida com o sentimento de dificuldades de meus pais em pagar a casa própria e que me inquietava em perceber que muitas pessoas podiam ter inúmeros imóveis e outras não conseguiam sequer ter uma habitação minimamente adequada, ainda que não fosse própria. O debate entre morar e habitar, viver e trabalhar e sua relação com onde e como foi paulatinamente se constituindo no mote de investigação, fato que despertou a busca por desvendar esses processos e, principalmente, compreender como eles se apresentam no espaço de nossas cidades.

A participação nos grupos de pesquisa e a execução de trabalhos conjuntos, de modo especial o Laboratório do Espaço Social (Labes/UFRGS), a Rede de Pesquisadores sobre Cidades Médias (ReCiMe) e o Núcleo de Estudos Território, Ambiente e Paisagem (Netap/UFFS), corroboraram para aprofundar e desvelar especificidades desse tema. Assim, o presente livro é mais uma contribuição que carrega parte dessa construção coletiva e, por sua vez, uma das referências à reflexão nesses e em outros grupos.

A realização de intercâmbios acadêmicos internacionais pôs em evidência a necessidade de debater como o mercado imobiliário se projeta em inúmeras cidades médias ao redor do mundo. Destaco os enlaces de pesquisa durante meu doutoramento na Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS) com a Pontifícia Universidad Católica de Chile (PUC/Chile, 2013), na equipe coordenada por Rodrigo Hidalgo Dattwyler e, posteriormente, nas Universidades de Lleida e de Barcelona, na Espanha (2017), junto aos grupos liderados, respectivamente, por Carmem Bellet Sanfeliu e Horácio Capel Sáez. Nessas ações, avançamos na percepção de que, diferentemente das grandes metrópoles, onde já há muitos estudos sobre as dinâmicas imobiliárias e seus agentes e estratégias, o mercado imobiliário nas cidades médias carece de estudos e se configura como protagonista da conformação (desigual) da cidade. Essa argumentação ganhou corpo pelo fato da verificação de que a interlocução dos agentes produtores do espaço urbano, em especial dos promotores imobiliários, ocorre de forma mais próxima, em um circuito de relações que favorecem a reprodução do capital. Em contraponto, a ação dos grupos sociais participantes de movimentos de luta pela moradia nem sempre está fortalecida, a exemplo de como geralmente ocorre nos espaços metropolitanos, fato que dificulta a garantia do direito à moradia e à cidade. Ampliar os escritos sobre o particular caso de Passo Fundo e lançar pistas para detalhar entendimentos gerais atinentes às desigualdades, tão comum nas cidades contemporâneas produzidas na perspectiva da renda e do lucro, permite progredir nesse campo de investigação.

A presente obra consiste, nesse sentido, em uma análise que faço sobre o mercado imobiliário e as desigualdades socioespaciais decorrentes da reestruturação do espaço urbano de Passo Fundo, cidade média localizada na porção norte do estado do Rio Grande do Sul – Brasil. Parti do pressuposto de que diversos agentes atuam na produção do espaço, em especial, os incorporadores (imobiliárias, construtoras e entes financeiros) e o Estado. Outros atores, como representantes políticos, do próprio mercado de imóveis e de grupos sociais, por meio de suas ações e práticas espaciais, contribuem para o fortalecimento do mercado e para a valorização dos imóveis e dos espaços da cidade. No jogo de forças pela valorização imobiliária e, por sua vez, pela cidade que vai se tornando mercadoria, constatei que estão envolvidos circuitos de capitais oriundos do setor de serviços, do agronegócio regional (produção de grãos – principalmente soja), de alguns ramos comerciais e industriais, além dos obtidos por financiamentos habitacionais. Dado esse contexto, o espaço intraurbano foi sendo configurado como/por uma topografia socioespacial, em relação ao seu ordenamento interno (formalizado pelas normativas urbanísticas e pelas forças do mercado) e em relação ao seu conteúdo social (demarcado por habitações que revelam diferentes extratos sociais e econômicos). Essa topografia socioespacial se materializa por áreas que expressam diferenciações morfológicas e desigualdades socioeconômicas e espaciais, sendo identificadas e definidas nesta obra. Os resultados da pesquisa apontaram para uma tendência de elevação dos preços das ofertas imobiliárias, acenando para valorização. Embora a política habitacional tenha alcançado unidades de interesse social, principalmente pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), inúmeras famílias não foram contempladas e os novos empreendimentos reforçaram a dinamização do mercado imobiliário, corroborando com a valorização de preços e segregação de estratos sociais.

Expressar possíveis formas de buscar entender a cidade, a dinâmica imobiliária e poder visualizar a origem das desigualdades é o propósito do livro. Para além de um convite à reflexão, é um referencial aos leitores da geografia, do planejamento, da gestão territorial e de outras áreas que dialogam com a questão urbana, podendo despertar possíveis releituras e, com elas, uma nova forma de ver sua própria inserção no cotidiano e de atuar em sua localidade.

A autora

PREFÁCIO

Este livro desvenda elementos cruciais e disseminados da dinâmica imobiliária presentes em cidades submetidas cada vez mais e apenas à lógica da obtenção máxima de rendimentos para certos agentes econômicos, cuja resultante perversa é o aprofundamento das desigualdades socioespaciais.

Parece ser sem limites o processo de acumulação do capital que, mesmo considerando suas contradições, penetra, domina e transforma a produção do espaço urbano e as trajetórias e rumos do processo de urbanização. As engrenagens e seus movimentos articulados, mesmo que assíncronos, que paulatinamente capturam a terra e os bens imobiliários à lógica da produção desmesurada do lucro e à apropriação seletiva da riqueza, lançando-a novamente nos circuitos ampliados do valor, torna cada vez mais abstrata e distante a indispensável afirmação e reafirmação da cidade como construção coletiva e como direito de todos.

Apurar, desvendar e denunciar tais engrenagens em seus movimentos, entretanto, não é apenas academicamente necessário. É socialmente requerido por sua urgência, em particular quando se trata de uma realidade como a brasileira, enquadrada pelo subdesenvolvimento cada vez mais subalternizado, em que o acesso à terra foi interditado a imensos contingentes a quem coube apenas o desígnio de massa espoliada e em que essa mesma terra (rural e urbana) se constituiu e se constitui como instrumento concreto de poder político, como reserva de valor frente ao rentismo predominante para diferentes agentes econômicos e ativo de valor cada vez mais capaz de mobilizar e fazer produzir riqueza, com alta rentabilidade e baixos riscos.

Porém, apurar e desvendar não são empreitadas fáceis e denunciar não pode ser tarefa ligeira. Devem reunir clareza teórica e rigor nas condutas de método, sem descuidar da força necessária aos procedimentos que incluem os recortes temporais e espaciais, bem como os critérios de produção do empírico, já que, por nunca aparecerem como dados e em sua completude, não podem ser tomados simplesmente da realidade aparente.

São esses os desafios assumidos, enfrentados e em grande medida alcançados no presente livro. Resultante de uma tese de doutoramento de autora que se debruça sobre a temática já há algum tempo, adentra na produção da cidade de Passo Fundo/RS e reconstrói processos que em sua essência são facilmente reconhecidos em cidades de diferentes tamanhos populacionais, com distintos e multifuncionais papéis no sistema urbano brasileiro e em suas redes e de diferentes formações socioespaciais. Ao valorizar o particular do caso específico, em suas singularidades definidoras, extrai os elementos gerais da máquina contemporânea de produzir cidades.

Ao focar sua análise em uma cidade média, torna possível avançar o conhecimento sobre realidades que ainda carecem de pesquisa sistemática, uma vez que a urbanização brasileira tem, nessas cidades, altos e relevantes graus de articulação territorial em função não apenas da extensão e diferenciação do país, mas também em decorrência da sofisticada e complexa divisão territorial do trabalho, necessária para manter em interação adequada os comandos e intencionalidades da máquina capitalista, tal como vem sendo pesquisado e apresentado em rede de investigação ao qual se filia também este livro: a Rede de Pesquisadores sobre Cidades Médias (ReCiMe).

Destaco, ainda, como mérito deste livro, o complexo e árduo desenvolvimento da dimensão empírica, que certamente guiará outras investigações alhures. Buscar, compilar, sistematizar, compatibilizar dados de preços de imóveis e da terra urbana, compondo um painel dinâmico e que articula temporalidades e espacialidades é sempre um grande desafio. Dados de propriedade imobiliária e fundiária e seus preços em diferentes momentos são custosos de reunir, são requeridas grandes amostras e em vários pontos/localizações e demandam rigorosos procedimentos metodológicos. O desafio é ainda maior quando se trata de ultrapassar a mera descrição e, com esse rico material empírico, elaborar argumentos sólidos que permitam chegar a conclusões significativas.

Tais intentos são aqui alcançados ao claramente conjugar sua análise da produção e do consumo da cidade, em diferentes momentos, com seu dinâmico enraizamento regional, indicando os agentes mais significativos do mercado e suas lógicas econômicas de um lado e, de outro, a não neutralidade resultante da ação do estado, por meio da produção habitacional e a partir da legislação urbana.

Por tais motivos, convidado pela autora a prefaciar este livro, é com prazer que estendo o convite aos leitores para que o leiam com atenção. Trata-se de obra necessária para aqueles que buscam desvendar os cada vez mais complexos caminhos da produção do espaço urbano e da urbanização brasileira.

Everaldo Santos Melazzo

Professor associado junto ao Departamento de Planejamento, Urbanismo e Ambiente e ao Programa de Pós-Graduação em Geografa da FCT (Presidente Prudente) – Unesp.

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

Sumário

Introdução 21

PARTE 1

REFERENCIAL TEÓRICO

I

DA REESTRUTURAÇÃO REGIONAL À REESTRUTURAÇÃO DA CIDADE: REFLEXOS SOBRE O MERCADO DE IMÓVEIS 35

I.I REDE URBANA E URBANIZAÇÃO NO BRASIL 37

I.II CIDADES MÉDIAS E CONTEXTO REGIONAL: ESPAÇOS

EM TRANSIÇÃO 53

I.III AGENTES, ATORES E PRODUÇÃO DA CIDADE 60

I.IV MERCADO IMOBILIÁRIO: DIFERENCIAÇÃO E DESIGUALDADES SOCIOESPACIAIS 69

PARTE 2

MERCADO IMOBILIÁRIO E REESTRUTURAÇÃO DO ESPAÇO URBANO:

UM ESTUDO EM PASSO FUNDO - RS

II

FORMAÇÃO REGIONAL E PROCESSO DE URBANIZAÇÃO: REFLEXÕES SOBRE A REGIÃO E A CIDADE 81

II.I CARACTERIZAÇÃO GEOGRÁFICA EM ESCALA REGIONAL 83

II.II PASSO FUNDO: CARACTERIZAÇÃO HISTÓRICA, GEOGRÁFICA E INDICADORES SOCIAIS 94

II.III PASSO FUNDO: FORMAÇÃO URBANA E ESPAÇO INTRAURBANO 107

III

MERCADO IMOBILIÁRIO: OFERTAS E TIPOLOGIAS EM PASSO

FUNDO 119

NOTA METODOLÓGICA 126

As fontes de consulta, bases de dados e procedimentos 129

III.I QUANTIDADE E EXPRESSIVIDADE DAS OFERTAS IMOBILIÁRIAS EM PASSO FUNDO (1995-2010) 133

III.II LOCALIZAÇÃO E TIPOLOGIAS DAS OFERTAS IMOBILIÁRIAS 146

IV

A PRECIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA NA CIDADE DE PASSO FUNDO 153

IV.I PRECIFICAÇÃO MÉDIA DAS OFERTAS IMOBILIÁRIAS DA CIDADE 155

IV.II PRECIFICAÇÃO MÉDIA POR TIPOLOGIA DE IMÓVEL 159

IV.II.I Terrenos 163

IV.II.II Casas 172

IV.II.III Apartamentos 182

V

OS AGENTES IMOBILIÁRIOS E SUAS PRÁTICAS SOCIOESPACIAIS 191

V.I IMOBILIÁRIAS, CIRCUITOS DE CAPITAIS E MERCADO DE IMÓVEIS 192

V.I.I Características das imobiliárias e da atuação dos agentes imobiliários 194

V.I.II Negócios imobiliários e circuitos de capitais envolvidos nas transações

imobiliárias 202

V.I.III Percepção dos agentes imobiliários acerca da cidade e da gestão urbana 212

VI

O ESTADO E O AGENTE FINANCEIRO NO ACESSO À MORADIA 229

VI.I POLÍTICAS HABITACIONAIS NO BRASIL: RETROSPECTIVA GERAL 230

VI.II O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA E O FINANCIAMENTO HABITACIONAL 235

VI.III A QUESTÃO HABITACIONAL EM PASSO FUNDO 240

VI.III.I PMCMV: empreendimentos, tipologias e suas localizações em

Passo Fundo 251

VI.III.II PMCMV: construtoras, valores e modalidades em Passo Fundo 264

VII

PLANEJAMENTO URBANO E MERCADO IMOBILIÁRIO 281

VII.I O PLANEJAMENTO URBANO DE PASSO FUNDO: HÁ RELAÇÕES COM AS OFERTAS E PREÇOS IMOBILIÁRIOS? 283

VII.II - VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA X DESIGUALDADES SOCIOESPACIAIS: ENSAIO SOBRE A TOPOGRAFIA SOCIOESPACIAL 299

CONSIDERAÇÕES FINAIS 315

REFERÊNCIAS 329

ÍNDICE REMISSIVO 341

Introdução

O fenômeno urbano, considerando sua complexidade e modo como se manifesta na sociedade brasileira, especialmente no final do século XX e início do século XXI, desvela uma sucessiva e aprofundada reflexão que permita deslindar seus conteúdos, processos intrínsecos e as múltiplas facetas deles decorrentes. O exercício para a compreensão dos novos conteúdos que definem e (re)delineiam permanentemente o curso da urbanização e das cidades contemporâneas, marcadas pela ascensão do capital globalizado que se espraia pelo modelo neoliberal e pelas estratégias das práticas socioespaciais dos agentes produtores do espaço urbano, contribuem para a reestruturação global do capital, que produz, por sua vez, novos reordenamentos socioespaciais em todas as escalas.

No Brasil, os efeitos do fenômeno urbano à luz dos reflexos das lógicas do capital e da intervenção dos seus agentes têm promovido uma pulverização de cidades com novos papéis na rede urbana. Assim, estudar realidades pontuais relacionadas ao contexto posto em marcha pode permitir desvendar particularidades dessa rede e estabelecer elos significativos para a compreensão de sua complexidade.

Por esses motivos, buscar apreender sobre a cidade e o urbano, nos dias atuais, tornou-se desafiador, e sobremaneira importante. As cidades concentram a maior parte da população mundial e suas principais demandas sociais, culturais, econômicas, políticas e ambientais. Contudo, a maioria dos estudos acadêmicos sobre a cidade e o urbano ainda são voltados para as metrópoles ou contextos metropolitanos, talvez por concentrarem a maior parte das informações já sistematizadas, por constituírem os espaços reveladores de maiores intensidades de produção e consumo e por serem locais que mais bem expressam as dinâmicas de acumulação do capital e seus problemas mais evidentes.

Com o propósito de ampliar o conhecimento das cidades em espaços não metropolitanos, especificamente das cidades médias, definiu-se o objeto de estudo apresentado nesta obra: a cidade de Passo Fundo. Certamente, a falta de estudos específicos e de bancos de informações sistematizadas, compiladas e acessíveis é apenas um dos desafios motivadores, por um lado, e limitadores de alguns avanços em determinadas situações.

Uma das cidades mais importantes do Rio Grande do Sul, Passo Fundo está localizada no norte do estado e teve sua formação originalmente vinculada ao tropeirismo, sendo uma localidade de parada para descanso. Essa localidade se constituía em um lugar alto, com vista para proteção de possíveis ataques de indígenas – os primeiros habitantes da região, que buscavam defender seu território – e, também, com abundância de recursos hídricos que proviam o abastecimento, dando condições para prosseguir a viagem. Nela, formou-se um povoado que posteriormente deu origem ao município. Emancipado de Cruz Alta em 1857, o município já contava com mais de oito mil habitantes e era um dos de maior área territorial da então província do Rio Grande de São Pedro do Sul e um dos mais populosos. Essa população tinha no meio rural a sua base econômica, especialmente com o comércio de erva-mate, fumo e a produção pecuarista. Posteriormente, a implantação de indústrias para processar os produtos locais, especialmente madeireiras e ervateiras, alavancou o processo de desenvolvimento da região. Com a implantação da cultura de grãos, o município despontou como um dos mais importantes na economia do Estado. A chegada da ferrovia em 1898 deu um novo impulso à integração regional ao centro do país, tanto pela possibilidade de escoamento da produção quanto pela promoção da colonização do território da Região Sul. Esse novo meio de comunicação favoreceu a industrialização, o comércio e o incremento na produção agrícola, promovendo transformações na estrutura fundiária. Novas estradas permitiram a integração regional, assim como a introdução de outros tipos de cereais, a exemplo da soja, fatos que impulsionaram fortes mudanças na dinâmica econômica e social. Mudanças nessa estrutura produtiva, integrando-a também ao circuito globalizado de produção e comercialização, especialmente a partir do último quartel do século XX, trouxeram significativos reflexos no arranjo regional, fortalecendo Passo Fundo como polarizador. Com cerca de 205.000 habitantes, segundo as estimativas de 2020 (IBGE), atualmente, esse é o 12º município mais populoso e a 8ª maior economia do estado.

Embora o elemento dinamizador da economia regional tenha vínculo com o meio rural e, mais recentemente, com o agronegócio, a cidade teve nas atividades terciárias sua maior inserção recente, despontando como centro regional com status de capital, fortemente reestruturada pelas condicionantes regionais. O comércio e os serviços, notadamente nas áreas de saúde e de educação, reafirmaram Passo Fundo como maior polo de atração do norte gaúcho. Essas atividades são perceptíveis pelo incremento de comércios e implantação de novos shopping centers e, na prestação de serviços, a área da saúde, com hospitais, clínicas, laboratórios, farmácias e demais equipamentos, bem como, na área da educação, de universidades, institutos, faculdades e centros de ensino, com diversidade de cursos, mas muitos voltados à demanda regional. Na cidade, que concentra mais de 97% da população do município, visualiza-se a forte atuação do setor imobiliário. Essa atuação se expressa pelo volume de prédios das áreas centrais, assim como pelo espraiamento da mancha urbana com loteamentos populares, áreas destinadas à implementação de empreendimentos de interesse social e, mais recentemente, pela implantação de loteamentos e de condomínios fechados, destinados a populações de maior renda, configurando áreas de diferenciações e desigualdades socioespaciais.

Nesse contexto, definido o objeto de estudo, o foco central da pesquisa destinou-se ao mercado imobiliário, considerando os agentes produtores do espaço e os circuitos de capitais nele envolvidos como centrais para sua compreensão. As práticas espaciais desses agentes estão atreladas ao contexto da reestruturação produtiva, econômica e da cidade, retroalimentando o próprio mercado. Portanto, abordar o papel da cidade média na rede urbana foi importante para compreender a dinâmica imobiliária intraurbana.

Mas, afinal, o que é mercado imobiliário? Entendo, neste estudo – trazendo uma primeira definição que se aproxima do cotidiano, resumida pela utilização do termo pelos próprios agentes econômicos –, que é um mercado de um produto especial (a terra enquanto mercadoria e as edificações), que envolve principalmente o comércio e a prestação de serviços. Atua com as negociações dos bens imóveis (terrenos ou construções edificadas com diversas finalidades de uso) para fins de venda ou de locação, portanto, com a promoção imobiliária. Tendo em vista que envolve todo o processo, desde a divulgação das ofertas, a apresentação dos imóveis, a intermediação nas tratativas de ajustes nos preços ofertados e, no caso da venda, nos financiamentos, além de proceder a efetivação da comercialização e da tramitação notarial, o mercado imobiliário dialoga, de forma direta, com os demais entes do setor imobiliário, que são os responsáveis pela construção (civil), pelo rentismo (bancos e fundos imobiliários) e financiamento (bancos e outras formas de crédito imobiliário). No caso da locação de imóveis, o mercado imobiliário é responsável pela tramitação contratual, cobrança de fiança ou caução e, ainda, administração dos imóveis. No âmbito da cidade, o mercado imobiliário é parte de um setor (o setor imobiliário) que atua fortemente na transformação do espaço intraurbano, com a estruturação de novos loteamentos, lançamentos de empreendimentos imobiliários, ofertas de imóveis usados ou sem uso, terrenos que estavam vazios ou que são desmembrados, revitalização ou gentrificação de áreas da cidade, entre outros. Essa definição inicial, sob a perspectiva geográfica, ganha aprofundamentos e desdobramentos, tomando outras dimensões que são debatidas na revisão teórica e ilustrados no estudo específico da cidade de Passo Fundo.

O despertar do interesse pelo tema da pesquisa teve sua origem empírica em uma experiência vivida no cotidiano familiar, de busca pela casa própria. Em termos acadêmicos, foi se constituindo a partir de duas frentes de trabalho, realizadas anteriormente à pesquisa. A primeira refere-se à produção, em coautoria com mais duas geógrafas, no ano de 2009, do Atlas Geográfico de Passo Fundo, o qual permitiu